什么是海外买家税？

海外买家税 Non-Resident Speculation Tax(NRST) 是安省对国外买家在安省南部区域，主要在大多地区周边（Greater Golden Horseshoe Region）购买物业以及获得物业产权时额外征收 15% 的税费。

海外买家税什么时候起效的？

海外买家税是从 2017 年 4 月 21 日开始起效的。

谁需要交纳海外买家税？

以下这三类买家都需要缴纳海外买家税：

1. 非加拿大公民或者非加拿大永久居民

2. 外国公司， 分为两种情况：

1）没有在加拿大注册的公司

2）在加拿大注册，但实际由外国人或者外国公司控股的公司

3. 应缴税信托机构， 分为两种情况：

1）信托受托人是外国人

2 ) 虽然受托人是加拿大公民或者永久居民，但信托的受益人是外国人

什么样的物业需要缴纳海外买家税？

基本的居住用房，比如独立屋、半独立屋、公寓， 镇屋 都需要缴纳。

但是农业用地，商业用地或工业用地等并不适用海外买家税。对于包含六个以上单元的多住宅的出租物业也不适用海外买家税。

如果购买的物业是商用自住两用的，海外买家税是对物业中自住的部分进行征收。 商用部分不缴纳。

哪些海外买家可以豁免海外买家税？

1. 海外买家在买房时已经获得了安省移民提名项目批准 OINP(Ontario Immigrant

Nominee Program)，已经进入移民申请程序的海外买家可以豁免。

2. 已经取得难民身份的海外买家可以豁免

3. 当海外买家与配偶共同购买物业时，该配偶是加拿大公民或者永久居民或者前述中可以豁免的省移民提名人或者难民时，不要缴纳海外买家税。

怎样申请海外买家税的退还？

在以下的条件下，海外买家税是可以申请退还的：

1)移民: 海外买家在购房后 4 年内变成了加拿大永久居民（此申请有 90 天的时间限制，这 90 天的申请时效一定不能错过，逾期不退）。

2)留学: 海外买家在购房后，连续两年在安省的正规的大学大专院校进行全日制学习（全日制的认定每个院校的规定不同，留学生买家一定要和学校确认好自己的课程注册是全日制）。

3)工签: 海外买家在购房后， 持工签在安省全职工作 12 个月， 每周的工作时间不能少于30 个小时（这个要求买家有正式的聘用合同，雇主信，工资单等）。

除了以上条件，申请退税还有附加条件：

１. 物业必须是用于海外买家的排他性自住，用于出租的物业不符合退税条件。

２. 海外买家必须在购房之后 60 内开始自住，这个时间期限必须严格执行。 所以，海外买家必须注意保留好自住证明。比较有效的证明就是搬家收据，修改驾照地址，银行账单地址，水电气账单地址等。

海外买家税怎样缴纳？

房屋交接时，买家律师会代理买家缴纳给安省财政部。 目前基本都是通过安省房屋登记中心的网上系统来缴纳的。

怎样申请海外买家税退税？

海外买家可以自己申请，但很多买家会直接请购房时的律所进行申。因为退税申请需要提供购房交接时的相关文件，买家律师都会有保存，方便申请。 有些会计师事务所也有这些业务。海外买家申请退税必须要注意几个时间，

第一，购房交接日之后的 60 天。 这是证明自住物业的时间期限。

第二，以移民为条件申请退税的，退税申请必须要在成为永久居民日，也即登陆日的90 天内送达给财政部。

申请退税需要提交的文件会根据不同条件下的退税申请而不同，但基本上都需要房屋交接时购房合同，产权登记文件，缴税证明， 房屋交接时的资金明细表等。

如果申请退税的文件齐全，符合退税标准的，审批过程并不会很长，大概一个多月就可以获得全额退税。

十个常见案例解答

一：两人一起买房，不是夫妻，其中一人是海外买家，一人是加拿大人，怎样缴纳海外买家税？

这种情况，无论其中海外买家在物业中占有比例是多少，海外买家税都是要全部缴纳。比如说，A 和 B 一起买房， A 是海外买家，只占１％的产权，B 是加拿大人，占９９％产权，房价是一百万。这种情况下，海外买家税还是要按照房价的 15％来缴纳，也就是缴纳整整 15 万的海外买家税。 所以，一定要注意，海外买家税是不会按海外买家所占有的产权比例来算的。

二：留学生在大四的时候买房，毕业之后工作一年，是否可以申请退还海外买家税？

不行。 海外买家税的留学生退税和工签人员退税不能交叉使用。 意思就是说，留学生退税的标准必须是连续两年的全日制学习，一年全日制学习加上一年工作不符合退税。

三：留学生在大四的时候买房，毕业两年后移民，是否可以申请退还海外买家税？

可以。 虽然留学生退税和工签人员退税不能交叉使用，但移民退税这个条件不受任何限制。只要在购房之后４年内变成永久居民，就可以申请退税。

四：留学生在大四的时候买房，毕业之后换学校读两年制研究生，是否可以申请退税？

可以。只要是购房后连续两年的全日制学习，中间没有间断，转换学校不受影响。

五：留学生在大学期间买房，购房交接日是在暑假期间，是否会影响退税申请？

不会。对于留学生退税申请条件里的两年全日制学习，这个“年”并不是指日历年 365天， 而是“学年”。 只要留学生注册为全日制的学生，暑期即使没有修课，也符合全日制

学习的要求。

六：留学生购房贷款需要父母担保，留学生符合退税条件，退税是否有影响？

父母做贷款担保的，关键看父母名字是否要注册到房子产权上。如果做担保父母的名字在房子上，即使留学生符合退税条件的，也无法申请退税。如果做担保父母的名字不在房子上，留学生则退税不受影响。不同的银行，不同的贷款类型对担保人的要求会不同。如果计划要申请退税，则不能选用需要担保人名字登记的贷款，不然之后的退税申请不了。

七：留学生购买楼花，是否需要缴纳海外买家税？

不需要。 买楼花时，房屋还没有建好，不会产生海外买家税。

八：留学生购买了楼花，在楼花最终交接之前将其转卖，是否需要缴纳海外买家税？

不需要。首先，因为房子还没有交接，不会产生海外买家税。其次，海外买家税是针对获得房子产权的海外人员而征收的，留学生作为转让方，转让出房子产权，因此不需要缴纳海外买家税。

九. 加拿大公民或者永久居民长年居住在国外，购买房屋是否需要缴纳海外买家税？

不需要。海外买家税是依国籍为标准，只要是加拿大公民和永久居民，则不需要缴纳海外买家税。这一点和税法里的非居民（non-resident）是两个不同的概念。 税法里的税务居民要求一年内在加拿大居住超过 183 天。

十. 同居伴侣一起买房，其中一人是海外买家，是否需要缴纳海外买家税？

这个问题要看同居伴侣是否属于安省家庭法里定义的配偶。 根据安省的家庭法，同居伴侣连续居住在一起超过 3 年，或者伴侣是孩子的亲生父母或养父母，他们之间保持有某种永久关系的，则属于法律规定的配偶。 因此，属于配偶的同居伴侣一起买房，即使其中一人是海外买家，也不需要缴纳海外买家税。但如果同居伴侣达不到配偶的标准，则需要缴纳海外买家税。

综上，根据目前大多地区的房价，15% 的海外买家税不是一笔小数额。每一位海外买家的具体情况都不相同，在计划购买物业时，应该第一时间咨询房地产律师。

该文章是法律知识介绍性文章，不代表律师的法律意见。如果有关于海外买家税的具体问题，需要咨询律师具体问题具体解答。 金夏律师事务所熟悉海外买家税政策与法律，我们会给海外买家精准的法律意见，提前做好之后的退税规划，为海外买家谋求最大经济利益。海外买家购置物业，敬请联系金夏律师事务所。

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