过去20年，中国房地产业经历了土地红利、金融红利、管理红利的时代转换。如今，品质、服务、成本管控、现金流管理已经成为决定房企成败生死的硬性指标

从2019年开始，各大房企的业绩会都向投资者传递一个信息：谨慎投资，向管理要红利。但口号并没有说服力，管理做得好不好，数字会说话。

一家房企的精细化管理能力，最直观的体现就是项目销售价格有竞争力、回款速度快，同时营销成本、管理费用和融资成本相对降低。

2019年房企销售三十强企业管理费用率与销售费用率之和的平均值为7.73%。管理费用率和销售费用率受很多因素影响，但管理相对优秀的公司两费率之和都小于平均值；而管理粗放的公司两费率之和都在平均值之上（见表1）。

新时代下，开发商继续压价卖房已然无利可图，只能从管理上挤出更多红利，这不仅有助于企业还债去杠杆，还能扩展融资渠道，拿到低成本资金。

融资成本高低直接决定企业经营绩效。中国房地产销售三十强企业的有息负债动辄千亿，融资成本差一个百分点，一年就能差十个亿。

表2中列出了三十强私营房企的融资利率，其中龙湖最低，利率为4.50%；中国恒大最高，为9.14%。滨江集团、世贸集团较中梁地产、阳光城、富力地产、新城控股，融资成本更低。

表1：房企管理和销售费用率之和对比

表2：部分中国房企销售三十强的融资利率

这些融资成本较低的公司，已经证明了其精细化管理能力，更有希望首先获得新时期的发展红利。

细节与方法论决定成败

未来将有更多粗放经营的房企被淘汰，拥有丰厚廉价土地储备的开发商还有更多试错空间，但若无法构建出新的竞争力，被淘汰也是迟早的事。

郁亮从万科的经验出发，认为管理红利时代的竞争力主要有三点，一是战略正确，二是适人匹配、组织精简；三是精细化运作。

无论是万科物业、万纬物流，还是万翼科技，万科一直在围绕主业开发多元服务和业态；碧桂园也是如此，建筑机器人、农业绿色生态等。

对于开发商来说，在自己相对熟悉的领域扩展边界，锻炼精细化管理能力，风险低于跨行业发展。

适人匹配是另一个重要原则，是对人才的尊重与理解。

碧桂园2014年引入博士生，重点区域的总经理背有传帮带指标，碧桂园希望这批人才渗透进组织后，能够系统化地改造碧桂园之前的粗放管理。

郁亮发现，一个专科生做物业服务管家，比本科生更用心，因为他有更强的成就感，工作更有干劲。

龙湖内部有一套企业员工的移动社交平台，类似微信朋友圈，吴亚军也在其上。员工吐槽流程、物业、食堂饭菜时，她都能看到，很多细节性管理问题因此得到解决。

近两年，碧桂园陆续将内部职能部门子公司化，如财务、法务部门独立核算。以前，区域公司投资买地，法务部门审核招拍挂和投融资并购的两个人工资一样。但很明显，后者工作难度更大。现在，子公司化后，工种划分更细、业绩可量化、薪酬标准也更合理。

要真正获得管理红利，房企要做的改革远不止于此。例如最重要的拿地环节，有多少地当初盲目拿下，之后投资回报率惨不忍睹，但是区域总一轮岗，烂摊子交给了下一任。

一块地的投资考核能否跟人走，除了考察投资回报率，能否进一步考察开发项目的集团资金占有率、资金的盈利效率？已经有头部企业开始设定新的投资考核标准。

精细化管理不能一蹴而就，但细节与方法论决定成败。2021年，除了继续降杠杆，挖掘管理红利将占用地产商们更多时间。