2020年，中国房地产巨头恒大的债务危机事件，让市场和投资者跟着心惊胆颤了一次，作为亚洲最大的垃圾债券发行人之一，恒大集团的新闻事件可谓是中国房地产市场的缩影之一。而在去年，中共还发布了一系列的房地产调控政策，业内人士也纷纷警告中国房地产债务的“灰犀牛”正在靠近。

另一方面，截至今年1月16日，大陆先后有超过15家房企出现了高层人事异动，包括董事长、总裁等高管先后宣布离职；此外，在甲级写字楼空置率奇高的同时，多地二手房价格却上涨。还有就是今年中国房地产的离岸债务将是去年的两倍多，一系列违约也将不可避免地发生。这么多的债务谁来扛？

那么，这些中国房地产市场的乱象透露出了什么信号呢？这期节目，就和大家一起来探讨一下。

2020年初，中共病毒（新冠病毒）疫情在中国大陆迅速蔓延，多个城市发出暂停售楼处销售活动的通知，房地产业迅速进入冰封期。当时新加坡媒体finews.asia报导，如果大陆的工厂长期关闭，那么中国房地产市场和能源领域出现“黑天鹅”类型事件的概率将上升。

之后，2020年2月，恒大地产表示，将推出史无前例的七五折优惠，此外更有多项优惠同时进行。当时曾有网友计算过，如果同时享有每一项优惠的最大折扣，实际上就可以享有六四折优惠。当时，恒大的这个优惠举措，着实是轰动了大陆的楼市，然而，这个七五折并不是底线。

8月时，中共出台了融资新规和“三道红线”标准，恒大“三线全踩”，已很难向金融机构融资，于是不得不采取更大力度的打折促销。什么是“三道红线”呢？简单地说，就是指，房企的净负债率不得大于100%，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，还有房企的“现金短债比”小于1。

于是，“三线全踩”的恒大，在9月份时推出了全线楼盘七折的优惠。就在恒大发出打折促销消息的第二天，中共社科院就发布报告说要防范楼价大跌风险。在恒大打折力度不断加大的背后，外界已经预料到恒大的债务及资金的风险正在上升。紧接着，关于“黑天鹅”事件的预言应验了，一场“恒大债务危机”事件爆发了。

在引发了市场的大震荡后，不久，恒大表示，已经和部分战略投资者达成了长期持有恒大地产股权的协议，表面上看，恒大债务危机暂时解除了。此外，11月1日，广汇能源股份有限公司发布公告显示，恒大将所持有的广汇集团40.964%的股权转让给了申能集团，交易成交金额为148.5亿元人民币。

当时就有投资人士认为，此次交易，显然是申能集团要出手救恒大，而恒大几乎原价卖出持有的广汇集团股份，也反映出交易急迫。申能是上海国资委下属的国企，一家这样背景的国企救了一家广州民企，也让这桩交易耐人寻味。

恒大解释说，这次的股权转让有助于集团聚焦核心业务，实现长期稳定健康发展，那么，恒大的资金危机真的过去了吗？

前两天，《华尔街日报》在报导中说，恒大在2021年到期的债务总额接近30亿美元，而未偿还的美元债券殖利率在13%到17%之间，而一位澳盛银行（ANZ）的信贷主管表示，殖利率超过15%时，公司很难获得银行融资。

离岸到期债务倍增 监管再添房企红线

《华尔街日报》在相关的报导中还提到，中国房地产开发商有大量的国际债务需要再融资，却面临严格的贷款条件，使得违约风险攀升。而债务总额有多高呢？报导中说，中国房地产公司今年需要偿还的离岸债务高达535亿美元，是上年254亿美元到期离岸债务的两倍多，其中绝大部分是美元债务，达到476亿美元。而随着中国和亚洲其它地区美元债券发行达到创纪录的规模，一系列违约也将不可避免地发生。

在2020年时，中国房地产业的资金链经历了严酷的考验，一方面是疫情的原因，在中共新冠疫情的影响下，销售端备受压力，而另一方面则是政策原因，去年，中共接连不断的发布政策要求房企降低杠杆。中共银保监会主席郭树清曾指，当前中国金融风险方面最大的“灰犀牛”，就是房地产。

2020年8月，中共央行及住房城乡建设部召集重点房企举行座谈会，形成房地产业融资新规，并对房企设置了关于负债率的“三道红线”的监管规定。

而在2020年的最后一天，房地产业又再度迎来了中共监管部门的红线。2020年12月31日，中共央行联保监会发布通知（《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》），约束银行房地产贷款占全部贷款的比重。“通知”将银行分为五档，每一档分别设定了两个上限，包括房地产贷款余额占比和个人房贷余额占比。

例如，中国工商银行、建设银行、中国银行、国开行等第一档银行，其房地产贷款占比上限是40%，个人房贷占比上限是32.5%；而第二档两个上限分别是27.5%、20%，包括招商银行、北京银行、农发行等。

根据大陆媒体报导，截至2020年12月31日止，大陆的50家上市房企，其市值总和是2.88万亿元人民币，而2019年时市值总和是3.69万亿，市值缩水超过8,000亿元人民币。

在《通知》发出之后，今年1月1日，大陆股市开盘后，中国前30大房企的市值随即蒸发了900亿元人民币。

而房企市值的缩水，也恰恰反映出了业界及投资者，对市场以及监管措施影响的预期。与此同时，中国地产业的又一个危险信号出现了，2021年初，大陆房企高管开启了“离职潮”。

根据陆媒的报导，截至2021年1月16日，先后有超过15家房企出现高层人事异动，包括董事长、总裁等高管先后宣布离职，涉及企业包括龙光集团、荣盛发展、新城控股等。而新任的高管，则大多具有财务背景。报导中说，房企高管频频离职，销售结果不达预期是主要一方面，此外“融资难”的背景下，企业面临大量到期债务，也是导致高管重压之下主动离职的另一个原因。

对此，中国大陆的财会培训机构认为，财务出身的老总更擅长做资本运作，加快资本结构调整的速度。按照这种解释，或许也反映出了房企在资金方面的压力、以及未来的计划。

资产荒救了“许家印”们

那么，中国大陆的房地产市场目前是什么情况呢？

根据地产服务商“第一太平戴维斯”近期公布的数据，2020年四季度，深圳甲级写字楼的租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，这已经是租金连续9个季度下降，同时，写字楼空置率也达到了28%，位居四大一线城市中的首位。

“戴维斯”预计，在2021年，深圳甲级写字楼的空置率还会上升，全市租金还将持续下降。

随着租金下降，深圳甲级写字楼的售价也在同步下滑。2020年四季度，全市写字楼平均售价是每平米4.79万元，同比下跌了9.1%。形成对比的是，住宅价格却在大幅上升，中共国家统计局数据显示，2020年11月，深圳一手、二手住宅价格指数同比分别上涨了4.9%和14.6%。

而在深圳之后，上海的楼市也出现了同样的情况。

根据中共央视财经去年12月21日的消息，2020年第三季度，上海市优质写字楼空置率为20.4%，而前滩和大虹桥的空置率达到了40%。

《中国证券报》则在近日报导，进入2021年，上海二手房价开始升温，中介二手房挂牌数量减少，但房东跳价、惜售的案例增多。

香港中文大学经济学系副教授庄太量认为，深圳甲级写字楼的门槛较高，但大陆的生意并非都可以达到这个高门槛。甲级写字楼通常是供给金融业或贸易企业，而深圳本身科技企业较多，科技企业通常将总部设在工厂附近。所以从产业结构来看，深圳的中介贸易企业及金融企业的需求不足以支撑如此大量的写字楼供应。市场供应过多，而需求不够，这是中国大陆整体存在的现象。

财商天下的投资分析师认为，一线城市房价上涨，是有大量投资性资金支撑。目前楼市和股市都有资金在推动，全球主要央行都在执行量化宽松，让市场缺少优质资产，不论是民间投资还是境外资金都在寻找优质资产。对于中国的普通投资者，从实用价值来讲，还是会保守的选择投资房产，所以房地产业还在卖房子，这也救了像是恒大老板许家印这些人。而中共，还在利用房地产和股市这两个蓄水池吸收天量超发的资金，同时，中共将大国企“包装”成“优质资产”，以吸引海外资金，这背后就有中共和华尔街以及资本大鳄之间的勾兑了。

以前国有银行是投资者很好的投资目标，但是疫情让银行的日子不好过了，尽管这样，为什么近期还可以看到多支银行股突然上涨呢？我们看到，大陆从中央到地方，在一年出了几百条房地产调控政策的情况下，房价还在涨，这种情况，不排除是中共在给房企和地方政府打开一个缺口，所以银行股的机会也就来了。

大陆房地产的销售热度似乎还在持续，但从中共公布出的官方数据中，却可以看到中国地产投资开发商们的热情已经开始冷却了。

根据中共国家统计局数据，2020年前11个月，中国商品房销售面积是15.1亿平方米，与上年比较上升1.3%；但是同期房地产开发企业土地购置面积为20,591万平方米，同比下降5.2%；而在房屋新开工面积方面，前11月也同比下降2%。

新的一年，新一波疫情正来势汹汹，在中共的调控升级、以及“三道红线”的加压下，中国房地产业还将面临新一轮的煎熬。

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