中美贸易摩擦下，安邦的海外公寓如何卖？

住宅开售

安邦19.5亿美元买下的纽约华尔道夫酒店近日终于有新消息流出。

安邦保险集团本周宣布，全美顶尖房地产公司Douglas Elliman Development Marketing已被选中负责管理纽约华尔道夫酒店的住宅公寓销售。

据悉，该物业的私人住宅华尔道夫酒店塔楼将包括375间住宅，这些住宅可使用这家著名酒店的专属私人设施和服务。

“这个令人敬佩的地标建筑正在顺利地重塑辉煌，我们迫不及待地向全球客户展示我们是如何改建这家酒店的。 这将是一个难得的机会，在世界上最特别的地址之一拥有一个家。“安邦发展执行董事安德鲁米勒说。

旅界获悉，全球房地产代理商Knight Frank（莱坊）将与Douglas Elliman一起作为其独家国际销售合作伙伴。

“Douglas Elliman是推广这些独特住宅的完美合作伙伴，他们拥有展示超豪华房产无与伦比的能力，与Knight Frank的全球影响力相得益彰。”安德鲁米勒表示。

据悉，在其总裁兼首席执行官德弗兰卡的领导和指导下，Douglas Elliman Development Marketing将负责销售活动。

“纽约华尔道夫酒店是永恒优雅的历史象征，拥有与任何住宅房地产产品不同的血统。”德弗兰卡说。

他同时表示，“我们很荣幸被任命为这家非凡酒店的独家销售和营销公司，并期待在全球市场推出这种千载难逢的产品。”

Knight Frank全球销售主管合伙人Paddy Dring表示，“由于对美国和纽约市的兴趣日益增长，我们预计这座历史悠久的建筑将引起全世界的极大兴趣。”

据了解，纽约华尔道夫酒店计划于2021年完工，将包括约350间新建的酒店客房和套房，以及为客人提供翻新的公共和活动空间以及该建筑的豪华住宅配套设施。

值得一提的是，据外媒报道，该住宅项目预计今年秋季将推出销售，售价目前尚未公开。

挥泪甩卖？

2014年10月，安邦保险集团斥资19.5亿美元从希尔顿全球酒店集团控股公司手中拿下位于纽约哈顿公园大道49-50街的华尔道夫酒店大楼。安邦方面随即宣布将全面翻修华尔道夫酒店，并透露，重新开业后，部分酒店客房或将改造成公寓住宅出售。

这个收购计划曾一度被认为是一笔极为划算的生意。

《金融时报》在2014年曾经算过一笔账，假如根据希尔顿集团 2013 年财务报表显示的净利润率（4.26%）计算，华尔道夫要在保证满房的情况下，每个房间每天标上8875 美元的总统套房价，连续 10 年，安邦才能收回成本。但如果把华尔道夫全部改造成公寓出售的话，最多可以获得 40 亿多美金的收入。

但“出海限制令”后，市场上却屡屡有传出资金承压的安邦保险拟出售纽约华尔道夫酒店消息，早在2017年8月，便有市场消息指出，安邦集团将出售华尔道夫酒店在内的100多亿美元海外收购资产。

2018年2月23日，银保监会宣布对安邦进行接管。事后发现，安邦只用区区10亿元，竟然撬动了一个近两万亿的金融帝国。

事实上，安邦走到今天被接管的地步，早已是预料之中的事。

神一样的安邦。总资产近两万亿，超过海航，说“庞大的金融集团”毫不为过。在此之前，国内寿险市场一直按照“负债驱动资产”的战略，投资被动根据负债端调整，因此投资策略上偏于保守。

而安邦保险剑走偏锋，依靠“资产驱动负债”新路，通过做大投资，带动总资产进一步做大，在承保端吸引客户资金流，因此在投资上，往往积极主动甚至可谓激进。

此外，不管是在中国的A股市场还是在欧美发达国家大肆跨国并购，安邦每一次出手都会引起巨大的反响，成为海外名副其实的并购大王，但保险业既然不能像钢铁、煤炭等供改行业那样破产和清算，那么更多的可能就是接管和重组。

而既然是政府接管和重组，那么安邦海外资产像海航、万达那样“挥泪贱卖”的可能性着实不大，而纽约华尔道夫的区位优势也让这场刚刚开幕的大戏充满悬念。

买家何在？

联想到这两年同样处于风口浪尖上的华融、海航、华信、中民投和中信国安等金融巨兽，还有这几天传言建行要接管恒丰的消息，安邦这盘海外生意着实变数颇多。

更重要的是，中美之间日益紧张的关系可能会令出售纽约华尔道夫住宅更具挑战性。

2016年开始的资本出境管制影响实际成交额，但中国企业和个人的出海投资意愿依然强劲。

“近年来，越来越多的中国企业及高净值人士选择投资海外物业，将其视作分散风险、优化资产配置、实现资产保值增值的重要途径之一。中国海外房地产对外投资总额连年走高，中国投资客成为全球房地产市场振兴的主力军。”第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事简可 (James Macdonald) 说。

目前，全球投资最热门非英美莫属，权威数据显示，英国、美国已成为中国投资者的房产投资首选国。

但去年3月22日，特朗普针对中国贸易签署备忘录，除了对上百亿美元总值的中国产品征税，主要涉及对加大征税范围、限制中资投资以及减少签证等。

关税和贸易战可能会导致资金出海困难的国人在美国购房成本再次增加，这对潜在购房者和房屋建筑商来说，似乎是个不必要的负担，而且随着时间的推移，可能不利于美国房屋销售，这当然也包括安邦的纽约华尔道夫项目。

著名经济学家宋清辉亦曾指出，“中国房企赴美布局，短期内实现盈利的机会并不太乐观。因为中国房企在海外布局的过程中，仍旧面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等一系列难点。”

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