我是在2019年初，公司在推澳洲黄金海岸的公寓Bela时，定了一套两房的公寓，我定完之后推荐几个亲戚朋友也买了5套。

本月初，我带着米宅的考察团赴澳洲与米公子汇合进行为期一周的考察，一周结束，我更加坚信自己的选择，也更有信心给身边的人推荐。

澳洲大势

所谓：如果站在风口上，猪都能飞起来。

如何理解这句话？

相反：

所以，把握节点很重要，顺势而为比逆势而上要更加简单和容易。

澳洲的大势在哪里？

5月12日，澳大利亚总理莫里森承诺如果他能再次当选，那么首次购房者仅需支付5%的首付款，剩余的15%首付款由政府提供担保，并由将来的增值部分来抵扣。也就是说政府已经担保你的房子涨价了，你还担心什么？

也就是说几乎所有的本地上班族都可以买得起房子，这样一来使得需求将得到强劲释放，需求将大大增加。

这个政策将在2020年1月1日开始执行，在这个政策出台之前，你所买的价格，一定是澳洲未来20年最低价。

详细信息请查看米公子文章：首付5%出台之前，你买的价格将是未来20年的最低价！

如果在国外买房，价格涨了10%，但是汇率跌了10%，相当于没有赚钱，所以，汇率也是我们需要考虑的因素之一。

澳币兑人民币的汇率从2017年一直跌到现在，基本上快达到四年前的最低点，也就是快接近近10年的最低点，但是澳洲综合实力并不差，所以，即使汇率继续跌，也基本上到底。

今天，澳洲又爆出两个重量级的新闻：

1、APRA（澳洲的银行监管机构）提出取消之前实施的7%房贷评估利息，简单的说就是客户购房贷款更容易。

2、澳洲央行行长对外宣称，如果不出意外，考虑在6月初降息0.25，也就是说贷款利息又少了。

首付降低，贷款容易，利息降低，傻子都知道要去买房！

各种政策和利好给大家很重要的信息就是：预期！

这个非常重要，现在全澳州本地人以及全球投资者都比较看好澳洲房产，这种预期会让更多的人进入房地产市场。

黄金海岸大势

近几年澳洲10大城市中，黄金海岸的人口增长比例名列前茅，流入的人口有70%来源于悉尼和墨尔本，这些人口大都是因为无法支付悉尼和墨尔本高昂的房价才移民到黄金海岸，并且来到黄金海岸就是要买房，长期工作生活的，因此人口的流入带来了大量的房产购买需求。

前边已经说了，澳洲本地人可以首付5%购买，这样一来也刺激了更多的低收入购房人群，在原有需求的基础上进一步加大了需求。

在需求剧增的情况下，供应如何呢？

在黄金海岸，“真正”的新公寓供应十分有限，而且有进一步下降的趋势。

不仅仅是黄金海岸，根据仲量联行的《2019澳洲公寓市场报告》统计，截止2019年3月份的前12个月里，全澳6个首付城市（悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、铂斯、达尔文）新上市的公寓数量下降了48%，从127119套下滑到66849套，其中悉尼下降了77%，墨尔本下降了51%，布里斯班下降了59%。

所以，需求增大的情况下，供应量减少，结果是什么？想必大家都知道。

2007年，黄金海岸的房价比悉尼和墨尔本高10%以上，但是随后悉尼和墨尔本猛涨，而黄金海岸则回调，一直到近三年黄金海岸才开始慢慢上涨，目前的价格和10年前的价格差不多。

而到2018年，墨尔本和悉尼的公寓中位价分别比黄金海岸高出25%和75%，如此优质的全球人度假的地方，现在被严重的低估。

截至2019年1月，黄金海岸公寓租金收益率为5.3%，远高于悉尼和墨尔本的水平，这两个城市的租金收益率分别跌至3.8%和3.9%的历史低点。

在2014-2019年间，黄金海岸持续保持着1.9%的超低空置率，远远低于悉尼。

自2017年5月以来悉尼的空置率在不断上升，截至2019年1月，悉尼的空置率上升至3.2%，而黄金海岸的空置率只有1.4%。

项目

我们本次推的项目是位于黄金海岸核心位置的高品质公寓——Bela。

Bela项目位于黄金海岸的美丽的美人鱼海滩，距离海边不到300米；

项目刚好位于高密度建筑和低密度建筑的交界处，向北就是高层、超高层建筑，主要用于商业，有酒店、商场、餐厅等，环境比较嘈杂，适合旅游短住。

向南是纯别墅的低密度富人区，比较安静，适合长期居住。旁边的临海别墅，单套200-500万澳币，最贵的卖到1600万-2000万澳币，折合人民币将近7500万-9500万。

这里有全球最美的沙滩之一，一望无际的南太平洋，这才是真正意义上的大海、沙滩。

我们都知道，一线海境不稀缺，城市房产也不稀缺，但是城市中心的一线海景就非常稀缺。

谁能体会到住在城市中心的57层的超高层上面对着一线海景？

一张图片看清项目周边，距离轻轨站、太平洋商场550米，距离海边游乐场600米，距离最大的赌场850米。这些比较大的配套都在步行范围之内。

紧挨Bela的一个品质很差的项目单价大约7500元澳币/㎡，而品质更好的Bela米宅售价6300元澳币/㎡左右，折合人民币套内单价3万左右。

全球度假胜地，一线海景，城市核心，折算建筑单价才24000人民币左右，你说值不值得买？

可能有人会问为什么品质好，价格低？

首先，米宅和项目开发商有着良好的合作关系，所以，目前Bela项目已经上调价格5%左右，但是给到米宅的客户仍然是原价，但是这个时间不长。

其次，在澳洲项目需要销售总体量的60%左右（签合同），开发商才有资格去银行贷款，当项目达到贷款条件后，大多数项目开始调高价格，甚至停止销售，因为销售款项只能进入监管账户，开发商也无权动用，所以有些项目就停止销售，等到现房再卖。

而Bela目前还差大概15套左右的销售就达到了贷款资格。所以，一旦满足贷款，项目会继续涨价5%左右，也就是说现在购买，已经有了至少10%的涨幅空间。

因此，近一个月是购买该项目的窗口期。

项目开发商是澳洲少有的从寻找土地、建筑、装修，到后期的物业、出租、出售等全流程的房地产企业，对产品品质要求非常高，有点像国内的小绿城。

开发商所开发的所有项目空置率都为零，甚至很多房源在未交房的情况下已经签订了出租协议。

有人会问，第一年刚交房咋会租出去呢？没关系，交房后第一年项目包租，租金收益率4.75%，基本上可以抵月供。

现在购买，还可以把首付的20%分期支付，只需要先付10%，剩余10%到三个月后再支付。

两年后交房再付另外的20%的首付，然后可以办理贷款，最高可贷60%。