多伦多房价在2017年4月20号突然跌倒，据统计，在4.20之后的135天里，房价急降18%，全年共有988笔交易受到影响，损失1.35亿。这是A Sticky End:Lessons Learned From Toronto’s 2017 Real Estate Bubble得出的结论。文章作者回放了房价跌倒之前的先兆，跌倒瞬间各方的心态和表现，以及跌倒后的景象。我和我的客户们共同经历了4.20，买了房之后要卖出原有房产，但遭遇市场重大变动时的这段经历。房地产市场是周期最长的市场，出现拐点的迹象应该比较明显，市场参与各方原本是有时间做出反应的。然而多伦多2017年的这场市场变动却是突然和剧烈的，很多当事人遭遇了前所未有考验和损失。前事不忘后事之师，我们需要做一个认真的总结和盘点，借助 A Sticky End 的数据归纳出加拿大房地产市场的一些特点和痛点，更好地理解和应对未来的市场。

2017年大多地区有866笔交易，售出后由原卖家再次出售，第二次的成交价平均低于第一次交价14万元。有122笔交易成交后由买家立刻出售，售价平均低于买价10.73万元。总计988笔，损失1.35亿元。上述损失是有交易记录可查的，不包括律师费、土地转让税等损失，也不包括换房时，已经买了房并顺利成交，但被迫低价卖出原自住房的损失。参与其中的近2000个家庭，近1000人次的地产经纪和律师，从中一定获得了很多经验和教训。我作为业内人士当时也深深地被卷入抢险救灾的工作之中，主要是通过加按没来得及出售的房产，套取现金做首付用于新买房产的交割，尽量保住换房过程中原打算出售的房产。2017年4月到8月，135天，房价下跌18%，这是在美国房地产市场都没发生过的急跌，眼看房价评估的结果越来越差，我能做的就是争分夺秒，帮助房主避开在灾难时刻售房的艰难局面，留得青山在。

是什么造成了如此急跌呢？很显然，是狂涨造成的急跌。2017年3月是多伦多房价的巅峰时刻，平均交易价格76.5万，是2013年39.2万的近2倍，比2016年同期上涨了34%，4年涨一倍!对所有计划买房的人都是诱惑啊。按照省、市地产局的说法，多伦多房价飞涨是因为供给不足，但是从新房竣工数量上看，2015,2016和2017年的竣工数量均超过10年平均水平。供应量没有下降，增量稳定，二手房交易只是存量中不同房主的换手而已，房价上涨并不是供给不足造成的。是人口激增造成的吗？也不是。根据统计局的数字，2011-2016年的5年是近20年来多伦多市人口增长最低的5年。传统经济学在解释价格变化的时候，通常是从供给和需求两个方面分析，前提假设是消费者都是理性的，资源是稀缺的。当价格变化无法用传统经济学的供求矛盾解释的时候，行为经济学就派上了用场，前提假设是消费者是非理性的，市场是无效的。从行为经济学角度分析，简单通俗地说，价格变化与跟风与投机有关，和其他经济变量关系不大。行为经济学的两本代表作，罗伯特席勒的《非理性繁荣》和丹尼尔卡尼曼的《思考，快与慢》，通俗地解释了行为经济学的特征和影响，推荐大家阅读。

2016年3月到2017年3月，多伦多的房价发生了井喷，连续12个月单边上扬，几乎没有喘息。2005年以来，房价年平均上涨幅度为5%，2016年涨幅高达16%，2017年前3个月涨幅34%。成交量也不示弱，2015年成交量高于过去10年平均成交量的15%，2016年成交量高于过去10年平均成交量的29%。多伦多房价和交易量在2016年和2017年初达到了疯狂的状态。罗伯特席勒在他的书里帮房价疯狂上涨找到了统一的标准化借口“土地永远供不应求Just not enough land available”；“房价长远来看只能上涨/Nowhere to go but up”；“再不买就永远买不起了/It’s now or never ”；“没有买不到的房子，只有出不起的房价/pay what the market wants”。读到到这里，我想各位读者已经看明白了，这上面的四句话，就是房地产市场泡沫的标志——只要市场上同时出现这四句话，无论在哪个国家哪个城市，都一样，房地产泡沫已经被吹起来了。在强大的心理暗示下，再加上身边人一次次证明：确实房价只能上涨，再不买真的就买不起了，最犹豫不决的人和刚刚有买房念头的人，都被裹挟着冲入了市场。买了先出租，否则孩子大了买不起房怎么办？租金太低每月要自己补贴房屋开销啊？没关系，以后房价涨了，卖了房子就把补贴的钱赚回来了啊。。。这些典型的恐惧+投机的思想已经弥漫了多伦多。

卖家越来越贪婪，买家越来越恐惧，心理失衡主导了市场与供需矛盾无关，与租金高低无关，与外资是否流入无关，一切买卖行为都建立在房价永远上涨的假设基础上，非理性繁荣就这样悄然走近了我们的生活。自己暂时不住，留给未成年子女，忍受每月租金负现金流的买家比例，在2012年时约占买家比例的4.8%，到了2016年这个比例增加为10%，而2017年初此类买家的比例达到了创纪录的16.5%。这些人毫无地产投资经验，应该不属于地产投资者；他们也没打算很快修饰或修缮房产后出售，所以也不算炒房客；我把这部分买家分类为房地产市场的“菜鸟投资者”，分不清投资和投机的区别，他们在市场正常起伏的时候犹豫不决，只有在泡沫确实被吹起来的时候才下决心买，这个现象和股市一模一样，最后进场的，全是菜鸟。

菜鸟投资者所选择的投资区域，将成为地产泡沫的重灾区，需要很多年和很好的条件才能回到从前。不幸的是，在本次多伦多房价跌倒的事件中，华人被证明是地产投资菜鸟最集中的人群，因为万锦市和列治文山两个华人聚居区是受灾最严重的地区。大多伦多地区2017年初，独立屋投资房平均负现金流每月1650，其中，万锦市平均负现金流每月2488，列治文山市平均负现金流每月2444，长时间持有此类房产是难以维继的。其实，公寓楼投资没有太多负现金流，2016年大多伦多地区公寓CONDO 投资，负现金流只有每月176元，到了2017年房价峰值，负现金流也只有每月427。遗憾的是，华人地产投资者（尤其是菜鸟）偏偏选择投资独立屋，从后见之明的角度来看，华人选错了投资类房产类型。 A Sticky End 一文的作者，做了一张图，把投资菜鸟交易比例最大的地区与实际损失的严重程度做了一个对比，结果是：菜鸟投资者越多的地方，房价下跌造成的损失越严重。 多伦多房价如何摔倒的，前因就说到这里，下面我们看看，房价摔倒的瞬间发生了什么。

2017年4月初，当公众看到2017年3月比2016年3月房价上涨34%的时候，做的第一个动作就是在GOOGLE里搜索“real estate bubble/房地产泡沫”，其实所有人都意识到了，房地产泡沫已经被吹大了。从销售量来看，最高峰值发生在2017年3月底，人们在4月初看到3月份的交易数量之后，被惊呆了，4月初的交易数量随即急转直下。然而，本次房价跌倒过程中，最引人注目的丑角——安省政府此时才刚刚出现，交易量下跌，泡沫膨胀接近尾声的时候，安省政府认为，抑制房价的功劳不能白白让给市场，而是应该归功于政府的英明调控，于是在4月20号交易量已经明显下降的时候，公布了4.20公平住房计划/Fair Housing Plan: 向非居民征收15%炒房税，进一步扩大限制租金的范围。别人牵驴政府拔橛子的一幕荒诞剧就这样上演了。安省居民69%有自住房，房价跌倒，损害了大多数人的利益，随后在2018年进行的安省大选中，沉默的大多数用手中的选票让拔橛子的省议员们全体回家种地了。政府从背后补的这一刀，令正在换房的家庭身陷财务危机。

2017年3月房价高点时，大多伦多平均房价76.5万，到了7月末，平均房价已跌至62.6万，短短的4个月时间房价急跌18%。关于下跌18%问题，有两个解释：按照二手房交易系统的数据，平均房价下跌幅度是18%，但是按照全国房价指数/HPI（National Bank House Price Index ）的算法，这段时间大多伦多房价下跌的幅度只有7%。原因是HPI 考虑了房主的买价与现在售价的比较，而不单纯是将市场成交价进行比较。因此，本文中所说的“损失”其实是指房主“少赚了多少”而不是房主的实际损失。

从上面的分析可以看出，房价最脆弱的地方，就是投资者，尤其是菜鸟投资者最多的地方。房地产泡沫的大小与股市泡沫的衡量标准是一样的：股市用市盈率来衡量，地产市场用租售比来衡量。股价同为100元，A公司年收入5元，市盈率20倍；B公司年收入2.5元，市盈率40倍，B的股价相对于A的股价是有泡沫的。房子也一样，租金同是2000元的房子，C的卖价是100万，D的卖价是60万，C相对于D 的房价来说就是有泡沫的。泡沫无处不在，但泡沫大的地方房价脆弱，一旦有市场变化，泡沫大的地区房价损失更惨重。租售比就是售价与租金的比例。大多地区，2017年租售比最高的是国王市，其次是列治文山，万锦市名列第三。

A Sticky End一文的题目也是结论：房价是有粘度的，不会总是急跌。股票市场出现买家人数锐减的情况下，会引发股价持续大跌，而房地产的价格是抗跌的。In real estate markets, a decline in demandis typically accompanies by a rise in inventory followed by a slow decline inprices. Sellers are typically slow to adjust their prices down. 房价下跌，引发买家迟疑，导致市场上待售房产数量增加，卖家并不会轻易调整价格以迎合买家，而是非常缓慢地试探市场。房价下跌时，恐惧与贪婪发生了翻转：买家变得贪婪，希望房价半价出售，自己能捡个漏，但如果卖家并不恐惧，则房价持续下跌的局面并不会出现。我经常去一个唱跌房地产市场的人比较集中的论坛去看看，很多潜在买家像行为艺术家一样找来各种文章，数据，显示房价还在继续狂跌，并告诉有同样心态的看客：先别买，还能跌。因为对买房望眼欲穿的人还在，所以卖家无需轻易降价出售。2017年7月到2018年7月，央行连续加息4次，市场信心并没有因此丧失；联邦政府收紧房贷政策，可房产交易却日渐活跃；卖房库存越来越少；所有这些都令卖家缓解了恐惧心理。大多地区房地产市场的拐点将出现在利空全部出尽，卖家开始逼空的时刻。逼空的意思是，不买就加价。多伦多的公寓CONDO市场已经形成了逼空局面：利率越高，房价越高；贷款政策越紧，交易越活跃；越是限制租金，租金上涨越快，租房难租金高逼着人买房子。很多行为艺术家根本也买不起独立屋，市场上的好消息或坏消息都不重要，但CONDO市场的逼空形式却让他们非常尴尬——能买得起的房子，还在上涨，幸灾乐祸的愉悦抵消不了高房租带来的痛苦。

多伦多房价摔了一跤，作为目击者和亲身经历者，我得出的结论如下，与读者共勉。

1. 当看到房价只涨不跌，不竞价就买不到；听到土地供不应求，再不买就一辈子买不起了的情况下，泡沫就已经出现了。

2.    房价比月租金超过500的地区，有地产泡沫。达到1000的地方房价就非常脆弱了。租售比过高的房产，不宜作为投资房，只能自住。

3.  泡沫就在我们身边，贪婪+泡沫+无知=灾难。控制好自己的冲动才是避免损失和灾难的正确方法。

4. 如果不打算，也没有能力长期持有的资产，无论是股票还是房产，就一天都不要持有。

5.最危险的人为错误是政府的天真干预，要时刻关注政府的言行，从选票角度分析政府能做哪些蠢事，尽量敬而远之。

6. 地产方面评论，新闻，要看是谁写的，谁在传播。自媒体年代，噪音比信号多100倍。聪明人以信号作为判断依据；蠢人则被噪音牵着鼻子走。

关于多伦多房地产，加拿大房贷政策的文章，在公众号里还有很多历史文章，欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。

声明：该文观点仅代表作者本人，加国头条 属于信息发布平台，加国头条 仅提供信息存储空间服务。