多伦多房价下跌，市府税收增加，这不是欺负房东吗？

过去这些年的房地产牛市里，多伦多的财政预算严重依赖土地财政，大量的土地转让税让市政府肥的流油。

一些分析师警告多伦多市政府的收入与房地产的正相关性太强，甚至有人把多伦多的预算称为房地产的赌博预算。

一般而言，多伦多土地转让税的25%来自商业地产，75%来自民居地产，可见民居房地产对于多伦多市政府的重要性！

有目共睹，在过去一年里，多伦多的房地产市场走弱，分析师开始担心，维持市政府主要收入的土地转让税将会下降，房地产的牛市造就多伦多的土地财政，房地产的熊市同样可以毁掉多伦多的财政预算。在预算赤字恶化的情况下，市政府将会大幅提高房产地税，减少市政服务。

今年前几个月的房价同比下降，让许多市政府官员担心土地财政收入受到重大影响。现在看来，这种担心是多余的，根据多伦多财政官员Joe Farag的报告，今年前三个月，多伦多市政府的土地转让税收入为1.56亿加币，比预期的目标大幅上涨24%，原来市政府预计可以收到1.26亿加币。

虽然多伦多房价下跌，可是市政府的土地转让税却一分都不少：今年第一季度，多伦多市政府的土地转让税收入，不仅没有下降，反而超过预期3000万加币！

市政府官员普遍比较乐观，虽然多伦多平均房价较去年下降，但是2018年多伦多的土地转让税还是可以完成8.187亿加币，这是去年房价最高峰值时刻的政府收入水平！

根据多伦多市政府官员的说法，民居房地产市场的走低，并未影响到收入，其中一个原因是就业市场非常强劲，加拿大失业率水平目前在多年的地位徘徊，因此商业地产欣欣向荣。第一季度中，多伦多八笔大型商业地产交易的税收，提振了整个季度的市政府收入！

商业地产特别是工业类的十分活跃，地产服务公司Cushman & Wakefield的分析师表示，这可能是我们在过去三十五年里没有见到的兴旺景象！

士嘉堡的议员Gary Crawford表示，虽然很多人担心多伦多地产的天塌下来了，事实是我们到目前为止还可以应付。

不过另外一位议员Gord Perks则批评市政府过度依赖房地产和相关的税费收入，第一季度的数字并不能保证多伦多可以一直获得这样的收入，房地产放缓的问题将在未来几个月甚至一年内显现出来，那时候多伦多市政府就只有靠增加地税来维持收入。

Perks 表示，很明显的一件事是，我们不会一直这么幸运，房地产基本面的问题让我深深忧虑。

其实，在过去几年地产市场火爆的时候，一些经济学者就呼吁，多伦多市政府应吸取石油省份的教训：过去阿尔伯特省依靠石油收入多么风光，一朝石油价格暴跌，省政府立即陷入财政困难。

多伦多市政府这几年的房地产的收入虽高，但也如同石油收益般并非长期稳定的来源，因此应该趁房地产市场好的时机，建立起储备基金，为将来房市转淡做好准备，否则政府一味透支，将来会陷入石油省份同样的困境。

无奈我们的民主选举制度，决定了政客的态度，每个当选的市长，省长在连任方面都相对渺茫，四年后谁来当家，如何维持可持续发展，不是当下考虑的事情。

于是，大家几乎都在任内将公共资源竭泽而渔，尽量讨好选民，浪费一个城市，乃至一个国家的长期发展的宝贵资源，这不能不说是一个缺憾！

多伦多地产据的数据显示，今年四月份大多地区的平均房价较去年同期下降5%。多伦多市政府官员Peter Wallace警告说，土地财政的收入并不稳定，将会随着地产市场的起伏而变化。

一些理性的议员指出，多市支出增长速度比收入增长速度更快，市府需要使用土地转让税的收入填补预算的短缺。

确实如此，市政府的收入今年没有受到地产市场的影响而出现下降，不过支出费用的增加，还是将令多伦多市政府在2018年陷入1000万加币的赤字。原因是市政府增加了许多开支，特别是为无家可归的人群，难民救助，以及相关增加的市政服务和警察治安费用上升！

从市长庄德利的态度看，将来多伦多地税很可能会与通胀挂钩，地税上涨的趋势才刚刚开始。目前多伦多地税水平并不高，甚至可以说处于历史低位。

那么，在政府增加地税后，许多房东都会将房租上涨，这无疑是从社会的基本层面烧了一把火，很多租房的人们费用上涨，带动基础通胀！于是形成一个怪循环，地税涨，房租涨，房租涨，通胀升，通胀升，央行加息！通胀再升，地税再涨，地税再涨，房租再升。。。。。

多伦多目前正处于向租金导向型房地产市场过渡的边缘，房租的暴涨，使得租金管制的问题再次被政客们作为捞取选票和吸引眼球的政治资本。

面对火烧眉毛的房租上涨，多伦多政府正在考虑对房租实施全面控制-Rent Control，通过行政措施保护租客利益，如果通过法案的话，租金上涨将被限制在1.8%！

今年二月份，多伦多市议会以31票对11票的绝对优势，通过了调高多伦多房地产地税2.1%的决议。这一政策将使得多伦多的房东们今后每年每户增加81块加币的税赋！如果考虑到城市基建基金的费用，这次的地税上涨幅度达到2.9%！

那么政府一方面对于房租限价，另外一方面却增加地产税，以及各项税费，并且还把税负指标与通胀挂钩，地税上涨2.9%，租金上涨却限制在1.8%，这不是摆明了在欺负房东吗？

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