评级机构穆迪发布的最新报告显示，相比澳洲首府城市的市区，外环远郊区的债务违约率明显更高。穆迪表示：“平均而言，中央商务区（CBD）5公里范围内的抵押贷款拖欠率最低，而距离中央商务区30-40公里范围内的抵押贷款拖欠率最高。”

为什么距离市区越远，贷款违约率相对更高呢？

远郊贷款家庭的特点：高按揭比+低收入水平

穆迪表示：“这一现象表明距离CBD越远，家庭平均收入水平也相应越低。在所有澳大利亚首都城市，居民平均收入呈现随着CBD距离远近而下降的趋势。由此表明，在偏远地区从事低技能工作的人口比例较高。”

另外，对于很多依靠贷款买房而不是前期资本储蓄购房的年轻人而言，房价可负担性是他们首要考虑的问题。因此，偏远地区的房价相对便宜，继而吸引了更多按揭比相对较高的人群。换言之，外环地区相比内城区的按揭比平均要高，外环地区的居民相对内城区而言收入相对要低。

收入较低的人群一般情况下无法支付较高的首付款，进而导致贷款比例较高，偿贷期相对较长，发生债务违约的可能性也就相对更高。

穆迪指出，按揭比高而收入低的组合导致这类人群风险应对能力相对较差，整体较市中心居民发生债务违约率的可能性要大。穆迪指出：“上述因素增加了外环地区贷款拖欠率和违约率的上升，尤其是在经济不景气的情况下，更是如此。鉴于这些因素，我们预测在在可预见的未来，外环郊区的贷款拖欠率和违约率将保持在较高水平。”

当然，风险不仅仅局限在外环郊区。穆迪指出，只付息贷款到期可能同样会引发内城区住房投资者发生贷款违约事件。

限制只付息贷款+房价下跌 = 贷款违约率上升

据其分析，去年年初澳大利亚审慎管理局（APRA）为防范金融系统风险，颁布了数条限贷新规。其中就包括新增只付息贷款不得超过贷款总额30%的规定。穆迪指出，该条规定可能会增加悉尼、墨尔本和布里斯班内城区贷款投资人的违约风险。

穆迪表示：“在内城区，住房投资和只付息贷款的比例很高，进而导致风险加剧。在悉尼，墨尔本和布里斯班中央商务区5公里范围内，至少有50％的抵押贷款是用于投资目的，而同时这些地区的只付息贷款比例也很高。”

尽管ARPA对只付息贷款进行了相应的限制，但是当大批只付息贷款到期必须转为本息同还贷款时，很多投资者面临月供明显增加的问题，进而引发流动性风险。

穆迪表示：“未来两年内会有大批的只付息贷款到期转换为本息同还。大量住房投资客面临月供明显上升的问题。此外，投资者和只付息贷款人对房价下跌的敏感度高于自住业主和本息同还贷款客户。”因此，房价下跌会影响投资者再融资和延长只付息贷款的能力。

但是，据穆迪预测，整体而言，外环偏远地区的贷款违约率仍将高于内城地区。

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