詹妮弗-威兹（Jennifer Waze）是住在美国康州的一位资深房产中介。春天即将来临，房产销售的旺季就要开始。威兹给第一财经记者展示了自己正在出售的一处位于康州韦斯特波特（Westport）的独栋房屋，该房屋面积287平方米，去年4月份开价162万美元，一直没有成交，且价格一路下跌，去年12月一度降到120万美元。不过就在前不久，卖家又提高开价到121万美元。

“去年的形势不太好，但最近来询问的人开始增加了。”威兹告诉第一财经记者，“我希望今年有所改变。”

威兹眼中的房市，也是美国近期房地产市场的一个缩影。美国商务部3月4日公布的数据显示，去年12月营建支出同比下降0.6%，远低于之前专家预计的上升0.2%，也远低于去年11月的上升0.8%。消息公布以后，股市开始回吐涨幅，最终收跌。

很快美国还将公布去年12月新屋销售，专家们预计，环比将出现-8.7%的跌幅，也就是预期美国去年12月新屋销售将从11月的65.7万户下跌到59万户。

营建数据大跌但专家们都很乐观

因为白宫创纪录的长时间停摆，去年12月营建支出数据的公布时间被推迟到3月。作为一项重要经济数据，12月营建支出同比下降0.6%的消息，对美国2018年第四季度国内生产总值（GDP）带来负面影响。彭博认为，这一指标意味着，2018年的营建支出很可能是上世纪大萧条以来最糟糕的一年。

另外，美国2018年全年私人营建支出同比只增长了3.3%，为2011年以来最小增幅。在12月，私人住宅类营建支出环比下跌1.4%，远逊于11月环比增长3.3%的水平。私人非住宅类营建支出环比增长为0，比11月环比下跌1%有所好转。

尽管经济数据显示增长正在放缓，房地产专家们却并不太悲观。在由美国亚洲金融协会房地产分会（Asian Financial Society Real Estate Committee）主办的2019年美国经济和房地产市场发展论坛上，专家普遍认为，这是个好的时机。

“目前市场已经步入一个经济周期的晚期。2018年美联储提升了4次利率，对房地产自然不利。但如果美联储解下来放缓甚至暂停加息，2019年将值得期待。”美国国际集团（American International Group，AIG）首席经济师和房地产市场分析专家董事总经理亨利·莫（Henry Mo）告诉第一财经记者。

而美国商业地产经纪公司Cushman & Wakefield 的经济学家和美洲地区市场预测负责人丽贝卡·洛奇（Rebecca Rockey）则更加乐观。“2018年年底和2019年年初股票市场有所波动，是由于全球金融市场波动导致的。”洛奇在会上提到，“整体来说，2018年的GDP是继2015年之后增长最快的一年，涨幅预计为2.9%。预计2019年GDP增长维持在2.5%左右，预计新增250万就业。房地产市场，特别是美国一线城市的房地产市场目前整体看来空置率低、需求强劲、租金见涨，同时市场资本充足，政府的政策有利于房地产市场增长。”

逢低吸纳美国商业房地产？

纽约大学房地产教授约书亚·哈里斯（Joshua Harris）在接受第一财经记者专访时强调，“投资房地产最重要的是当地的人口构成。”科斯特洛认为房地产投资需要考虑的因素很多，既要考虑宏观数据的影响，也要考虑当地情况。其中，他认为当地情况更加重要。

而商业房产研究机构Real Capital Analytics的高级主管吉姆·科斯特洛（Jim Costello）则认为，在目前许多零售企业不景气，纷纷空置或出售商业地产的时代，逢低吸纳会是一个很好的机会。

“目前零售房地产市场受到冲击较大，行业调整较多，更多投资者转而选择投资工业、物流地产。但是我喜欢那些挣扎中的商场地产，没人愿意卖掉赚钱的商场地产，挣扎中的商场地产则容易买到，也容易改建成其他建筑。如果你买下一块绿地建房，很可能当地民意代表、环保人士会阻止你的开发计划，但是改造一个经营不善的商场地产，可能相关申请费用都可以减免。”科斯特洛告诉第一财经记者。

科斯特洛所说的民意代表组织并非无风起浪。亚马逊去年曾打算在纽约长岛市投资25亿美元，建造约120万平方米的第二总部，以及雇佣2.5万员工，就因为社区民意代表的反对而被迫放弃。亚马逊在西雅图总部的扩建计划也因为西雅图市议会指责亚马逊抬高当地房价，制造无家可归人士，并试图立法对大公司加税而告吹。

除了商业地产，洛奇认为“写字楼和公寓都是投资热门。随着越来越多的婴儿潮一代退休，老年公寓也是未来投资的热点，学生公寓和数据中心更是未来投资需要关注的地方”。

而其他专家则认为，美国传统上的理想居住地——市郊——也有很大潜力。“因为城市中心区（Central Business District）生活成本高，人们开始选择住到城市周边地区、郊区。现在城市周边地区、郊区住房市场正在迅速发展。”科斯特洛表示。

美国房地产能否在下一次危机中保值

虽然专家们都同意，目前市场已经步入一个经济周期的晚期，但是对于经济危机的时间和强度还有不同看法。

“虽然某些金融研究机构对于金融危机有较详细的时间预测和分析，比如穆迪认为2019~2020年可能迎来下一次金融危机，但从多方面分析市场走向以及各方指标，目前并没有明显的指标说明金融危机即将来临。”亨利·莫说。

哈里斯同样不认为2019年会发生金融危机。“目前市场流动性好，房地产市场投资回报率较为稳定，投资者大多愿意把资金投入房地产。虽然从目前的情况来看，经济增长可能受到整体劳动力不足的影响，但经济发展趋势还是要看市场需求和供给。供给和需求基本匹配，没有出现供过于求的现象。”哈里斯说，“美国房子存量老化严重。有一大批50年以上的房子还在等着被替换，目前的营建速度根本不足。”

专家们认为，虽然经济增长已经超过10年，但是经济危机的到来需要一个原因或者是一个触发点。“如果利率继续上升，触发债券市场崩溃，市场流动性大幅下降，资本出现匮乏，可能引发下一次金融危机。”亨利·莫说。

但也有专家表示，即便发生经济危机，房地产市场也不见得会像2008年次贷危机时那样大跌。“2008年金融危机后营建开支大跌。我们最近10年并没有像上次那样造出那么多房子，房子还是供给不足。即便下次金融危机袭来，房地产价值应该不会有太大的调整。”洛奇说。

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