在政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”一周之后，住建部对楼市开出了“第一枪”。

昨天（7日），住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。会上提出，要加快制定住房发展计划，对楼市调控不力的城市坚决问责。

上一次“部分城市房地产工作座谈会”是在去年11月21日。

当时，住建部会同原国土资源部和央行共同表态，对房地产市场的调控不会“喘口气、歇歇脚”，要保持调控政策的连续性稳定性，引导好市场预期，防止出现大起大落。

时间走到今年8月，调控依然是楼市的关键词。

十九大后的两次座谈会

这两次以“调控”作为关键词的座谈会有两个相似的背景。

首先是政策背景。

在去年座谈会之前一个月，十九大召开。十九大报告指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

当月底，与“房子”有关的主管部门开始行动。

住建部和发改委对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为，包括捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等进行检查；、

原国土资源部也开启了住宅用地出让合同执行情况检查，包括按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况等。

今年座谈会召开前一周，中央政治局会议召开。会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，合理引导预期，坚决遏制房价上涨。

其次是数据背景。

国家统计局数据显示，2017年10月，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳，但相比9月份，部分热点城市房价环比有所回升。

到2018年6月，70个大中城市房价数据显示，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。二线城市涨幅有所扩大，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6 。3%和4.6%。

调控风暴

从2017年11月底的座谈会至今，调控政策确实做到了没喘气也没歇脚。

中原地产研究中心统计数据显示，今年1月到7月，全国房地产主要城市的楼市调控次数累计达到260次，比去年同期上涨了80%。尤其是在刚刚过去的7月，全国有超过60个城市发布了近70次楼市调控相关政策，而在6月份，这个数字为32次。

不只是数据，中原地产首席分析师张大伟分析认为，7月的调控政策，还有两个变化。

首先是分布城市。此前调控政策城市比较集中在二三线城市，7月单月房地产调控从中央到地方，从一二线城市到三四线城市均有分布。

举几个例子。

7月1日，昆明发布新政，要求商品住房接受价格管理的六个月内，每月实际销售均价不得高于同项目最近一个月的商品住房合同网签备案均价；在预售价格六个月后方可申请调整，且每12个月内，价格上浮不得超过6%。

7月12日，住建部表示，在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

7月31日，深圳发布新政，限制企业买住房、管控商务公寓、三年限售、防范假离婚。

其次是调控对象，以往的限购政策多针对个人或家庭，对公司买房却少有限制。而7月的调控新政，不仅针对个人买房，还在约束企业购房。

比如，7月2日，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》。企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件，且企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

张大伟表示，利用企业购买住宅的，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客。投机需求集中，针对这类型购房者进行调控，是房地产的补缺政策，全面封堵投资炒房的可能性。

7月的调控政策变化也有一个背景。

6月底，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等七部委联合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象，打击重点投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

这也使得更多城市加入了调控的行列。

政知道注意到，“持续开展房地产市场乱象治理专项行动”也出现在了昨天的房地产座谈会中。

问责

调控只有政策是不够的，还要有效果。

调控不力怎么办？问责！

昨天的座谈会提出，住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

而把地方政府作为调控的主体进行约谈和问责，这一政策可以追溯到2017年11月的座谈会中。当时，住建部就提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

以目前的约谈问责情况来看，这种机制足以影响市场。

今年五一前后，住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。

据中新网报道，这一约谈的主要背景是，今年以来一批城市相继放宽人才落户政策，不同程度地带来一些地方的楼市热度上升。

让数据说话。

根据国家统计局公布的数据，今年3月，新房价格上涨的城市有55个，比2月份多了6个城市，且房价环比增幅有所扩大。新房价格环比涨幅最高的就是海口，为2.1%。二手房价格方面，海口、太原、西安、哈尔滨等地环比涨幅也超过了1%。

效果明显。

在住建部约谈之后，成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州、昆明等10个城市陆续升级了楼市调控措施。目前，海口和三亚尚无新政回应。

在2018年6月，在31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨6.3%、35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨6%的背景下，除了海口（3.9%）和三亚（3.2%），其余10个城市的新建商品住房环比涨幅都没有超过2%。

政知道顺便补充一下，今年6月份的数据中，海口、济南、丹东领涨全国，新建住房价格单月环比上涨超过3%。

“精准施策、综合施策”

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征。

关于政策监管，政知道发现，昨天的座谈会上，还有一个新概念。

各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定

此轮楼市调控始于2016年9月30日，几十个城市陆续出台了多种调控措施，主要包括限购、限价、限贷、限售四个方面。

调控至今即将满两年，现在各地出台的调控政策更多是在“查漏补缺”。此时提出“精准施策、综合施策”，也意味着各地再出台新的调控政策将更有针对性。

“市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。”张大伟表示。

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