万历年间，在东北阿凌达河畔一个不知名的小镇上，清太祖努尔哈尔下令造船二百余艘，分水陆两军共两千多人沿河南下，一统关东。中国历史上最后一个封建帝国崛起于白水黑山间。

当初那座边陲小镇，是满洲皇族的发祥地，大清帝国的龙脉之地，名为鹤岗。

400年风云变幻，鹤岗的巅峰却成了历史尘埃，这里没有荣光，没有希望，有的只是枯竭，是收缩，是全面衰退。

这里的房价跌到每平仅需1千的白菜价，这里的人在18年间逃离了近10%，这里的财政已经入不敷出。

而在3000公里外的南中国，40年前一位老人划了一个圈，从此，一座边陲小渔村每天都在见证奇迹，新中国的改革开放始于此。今天，这块土地已腾飞成国际化大都市，中国的科技之都，深圳。

在这里，房价跻身全球前五，能拿出五千万买房的人上人，也只能在门口蹲。5年间，鹏城流入239万，每平公里土地就能产出4.6亿的税收，位居全国第一。

东北鹤岗楼市崩溃，广东深圳寸土寸金，是中国楼市大分化时代的两大极端。

中国小城市的楼市，正在全面日本化！

中国大城市的房价，正在全面香港化！

01

以后这里的房子白送也没人要

中国第一神人，当属马老师。

当初那个“买房如买葱”的预言，多少人嗤之以鼻。结果在这满清皇族发祥之地，找到了最巩固的实践真知。

看好了，这不是每平方米的价格，而是一套房屋的总价。

在县级市鹤岗，一万块的房子被当成大白菜抛售。

很多还是2017年新建的。如果你想租房，还能找到租金全免、只需交供暖费的房子。

别以为这就是中国房价的极限了。在中西部不少县城中，还有你想象不到的低房价。

甘肃玉门，曾经是甘肃最富的城市，中国第一口油井的诞生地，如今油枯人散，资源型城市全面衰退。

在玉门的老城区，一套70多平方米房只卖2000块钱不到。相当于一部oppo手机的价格，就能买一套房了，神奇不神奇？！？

在城区边缘，房子根本卖不出去，成为了等待被拆卸的废品。

春风度不了玉门关。玉门的人口从鼎盛时期的13万锐减至今日2万左右，人去楼空。

现在，玉门的房价已经不纳入统计，你在任何一个房产中介的网站上，都找不到玉门的房源信息。这是一座在中国楼市地图上，彻底消失的城市。

在中国偏远地区，这一类因为结构性危机导致人口通缩的城市，并不算罕见。

鹤岗这张地产多米诺骨牌推倒之后，就有人挖掘出了东北另一座资源枯竭型城市——辽宁阜新，房价同样低至2万，按套买，还带地下室！

当地人一点都不想要，他们在急于抛售套现，这里的房子已经变成了负资产，变成了埋葬财富的坟墓。

上述这些城市，几乎集合了中国小城市所面临的种种困境：

以鹤岗为例。这里的GDP从2012年358亿的顶点跌落至2017年的283亿，煤都枯竭，城市经济衰退。

财政收入从2012年的27.1亿萎缩至23.1亿，与此同时，2017年底鹤岗债务余额为46亿，由于入不敷出，债务风险大。

这里的常住人口已经不再对外公布了。外界只能知道，这里在2017年的时候是100.9万的户籍人口。10年来，这里的就业人口减少18.24万，以至于招聘警察，政府还要送房送车。

除此之外，鹤岗的小学生人数连续20年减少，2017年仅剩3.26万；而60岁以上人口则增长至22.6万，占比高达22.4%，养老金缺口486亿。老龄化、少子化步步紧逼。

鹤岗的房价，绝不是中国楼市的“趣谈”。

02

这些白送都没人要的房子，和隔海相望的日本何其相像。

日本人口流失、少子化和老龄化危机严重的地区，房子早已成了鬼屋。

在日本北海道八云町，一块392平米（日本的100㎡=中国140平方米）的住宅用地只需要450日元，约合人民币还不到27块钱。

你没有看错，我也没有写错，就是27块钱。有没有很吓人？？

而一块220土地带一套建筑面积为168平的房子，只需要1000日元，只需要59.92元人民币。

但这么便宜还找不到接盘侠呢。这里连屋主自己家里人都不想要，修缮费和巨额的遗产税令他们做出了一个中国人不能想象的举动——抛弃房子。

所以，日本冒出了越来越多的“鬼屋”，导致当地政府不得不成立“空屋银行”，把房子白送给人住。

东京都的奥多摩地区也不能例外，这里3000多间房子当中有400间都无人居住，所以政府把房子白送给了这三类人：

1、现年35岁以下的单身人士

2、现年45岁以下的夫妇

3、现年50岁以下，带孩子的家庭。

除此之外，并没有任何关于国籍的限制！

但是，在一个去东京核心区需要2小时车程的地方，白送也没人要。

日本小城市的今天，会是谁的明天？

毫无疑问，在这个人口加速向超级城市转移的大都市圈时代，中国小城市的房价正在全面日本化。

而且，日本是在离东京不到100公里的地方，就出现了鬼屋，全球第一大都市的外围尚且不可幸免。中国有那么大的疆域，有那么多的中小城市远离都市圈，又会出现什么样的景观呢？

细思极恐。

03

这里的房子要掏空身体才住得起

欢迎你来到房子论套卖的时代。也欢迎你进入花光十辈子运气还不一定买得起房的时代。

中国就是这么复杂，这么分化，这么不可思议。

金碧辉煌，富贵满堂，这样的时代只属于深圳，属于头部城市。

在3月1日，深圳福田某楼盘又现通宵排队买房的景象，等到当天下午，项目突然因安全因素被叫停。那些手持几千万挤在门口的富人，遗憾而归。

再往前几天，2月22日，深圳湾还出现了8000万豪宅开盘即秒光的辉煌战绩，多套超1亿的豪宅被认购。

有多少人还记得这张图片，手里拿着5000万，在深圳只配在角落里蹲。

今年，深圳以68万美元（约合人民币456.2万元）的平均房价，喜提全球房价第五。同时进入榜单的，还有我洋气的魔都大上海，87.2万美元（约合人民币585.1万元）排名全球第三。

（来源：世邦魏仕理）

北京因为超级严厉的调控，全球排名从去年的第五位下滑至第九位，不过平均房价也是高达了62.9万美元（约合人民币422万元）。

南京、杭州这类强二线城市，现在的房价也是一步步向北上深看齐。

（南京3月房价来源：米宅）

（杭州3月房价来源：米宅）

（厦门3月房价来源：米宅）

房价那么高那么贵，已经远远超出了当地居民的承受能力。

在东京，房价最高的是千代田区，号称日本权利中枢，平均每平方米186万日元（约合人民币11.2万），看起来跟上海、深圳差不多。

但是你要知道，住在这个区的居民，其人均年收入是788万日元（约合人民币47.25万）。47.25万元！！！

由于收入特别高，这么贵的房价也就显得不那么贵了。

（来源日本综艺节目《月曜夜未央》）

今天，北京的均价跟纽约也是差不多的。但是北京全市居民人均可支配收入为6.23万/年，而纽约市的人均收入却是高达52万/年，相差8倍以上。

中国大城市的房价收入比之畸高，已是有目共睹。但总有一些房产大V为此辩解说，中国大城市的房价没有泡沫，因为我们不能看人均收入，而是要看上层人士的收入，毕竟厦门的房子是全福建的富人在买，北京的房子是全中国的人在买。

这种逻辑听起来也是搞笑，难道纽约的房子不是全球的富人在买吗？东京的房子不是全日本的的富人在买吗？

纽约这座城市号称世界之都，使用800多钟语言，居住了来自全世界一百个国家和地区的人民，由全球富人托起来的房价也只是跟北上深持平。中国一线城市的房价，凭什么这么贵？

毫无疑问，中国内地的一二线城市的房价，正在全面香港化。表面上看光鲜靓丽，实则贫富撕裂，买不起房的年轻人越来越没有出头日，那些早上车的人，轻轻松松就拉开代际鸿沟。

有人说，在香港，只有两种人，食利，和被食利阶层。再直白一点，就是买房的和没买房的。

深以为然。

04

自打刺破泡沫的30年以来，日本全国的房价两极分化。

只有在东京、大阪、名古屋等大都市圈中的房价，才是有价值的，才有接盘侠。

（日本30年间房价变动）

其他，几乎都沦为负资产，人口流失，老龄化严重。

日本人口预测 2010年版

根据日本“国家人口和社会保障研究所”的数据，到2065年，日本人口很有可能会从现在的1.27亿人减少至8千8百万人。相关单位预测，到了2040年，日本将会有将近900多个城区乡村因为年轻人的远离和人口减少而消失。

中国未来会面对这些问题吗？

不，你不应该这么问。因为中国现在已经在经历这样的问题了。

清华大学副教授龙瀛的研究发现，在2000年到2010年期间，有180个城市的人口在流失，占了中国整整三分之一的国土。

这样的城市，叫收缩型城市。以前研究者们把结果告诉当地政府官员时，得到的反应都是：不承认，或者干脆排斥这个叫法。所以，这180个收缩型城市中还有63个在做膨胀的规划。

像鹤岗，明明不应该进行大规模的棚户区改造，多余的商品房只会进一步打击当地的房价，但为了土地财政还是做了，直到现在土地财政再也无法维系下去。

直到今年4月，发改委才出文件首次提出“收缩型城市”。我们终于承认，有些城市的命运注定是要走向破败的。

当年日本为了抑制房价疯狂上涨，主动刺破泡沫。很显然，有邻居的教训，中国不会选择这一条道路。

现在，中国的唯一设想就是用经济的增长拉高居民收入，以此慢慢消化掉泡沫。换句话说，是以“时间”换取“空间”。

不过，当前的经济正值新旧动能转换之际，经济增速在进一步放缓，原本可能是一代人消化泡沫的使命，或许就拉长成了子孙三代。

所以，在座各位，还请多多保重身体。中国楼市到底能不能软着陆，还要看各位为国办大事的决心到底有多强。

侠之大者，下一代来当。

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