2013年之前，中国城市化处于初级阶段，各地城市的房价呈现着“同升同涨”的局面，但是到了2013年，除了一二线城市人口净流入，其他城市都出现了不同程度的人口流失，房价也在该年开始出现快速分化。因此，2013年被称为中国城市分化的元年，意味着中国城市化进入中级阶段。

从世界范围来看，一个国家的房价高地最终只有少部分城市会胜出，而其余城市会逐渐淡出人们的视线。

以日韩为例，在1975年之前，日本如名古屋、大阪等大城市房价持续上涨，但是到了1975年，这些城市房价上涨逐渐放缓，而东京却一直吸引人口，哪怕经历了90年代的崩盘，东京的价格仍然能够回升到崩盘之前的水平，人口每年仍然在急速流入。目前东京都市圈的人口已经高达4000万，日本总人口也就1.2亿多，也就是全国有三分之一的日本人生活在东京都市圈。以人口相对应的是东京都市圈GDP高达2万亿美元，占日本全国的约40%。也就是说帝国有一半的生产来源于此，半壁天下。

经济学有一个词语叫“单一集中度风险”，为了对冲风险，日本安倍晋三政府甚至推出了史无前例的补贴政策，对愿意迁出东京的人提供最高300万日元（约合人民币18.5万）的“好处费”，支持民众去发展其他城市。

同样的现象，也发生在发达国家韩国。

韩国首都首尔的面积仅占全国面积的0.6%，却集中了全国近20%左右的人口，22%的经济总量和近40%的公共机构。

同时大量的公司总部和优质企业都齐聚首尔，过去几十年，整个韩国正在急速“首尔化”。

其实不光亚洲，欧美国家的城市同样出现了相同城市高度集聚的现象。

从这个些现象的背后，我们得到一个非常重要的规律：一个国家的顶级城市它的城市化没有尽头，房价也不会停下来。

那么这些规律，对于14亿人口的中国而言，有什么启示呢？

接下来，我们将全国大部分城市分四个梯队与大家一一讨论，欢迎在留言区参与互动，并说说你所在城市的情况。

第一梯队：上北深广

北京

很多人说北京有雾霾沙尘暴，加上千年旧城，老房子多，道路狭窄，交通非常容易拥堵，目前还在疏解人口，估计比不上上海、深圳吧。

但是我的判断是：毫无疑问北京将是中国未来城市化发展水平最好，房价最高的城市，没有之一。

从全世界范围来看，90%国家的首都房价都是全国最高的，因为首都有其他任何一个城市没有的资源：权力

所谓权力就是“我没有的，我有办法合法地拿过来”，北京的城市化禀赋是无可比拟的。

同时，出于国家稳定的需要，整个北方也需要一个可以抗衡南方的特大城市。中国经济走势分化的情况已经从“东西差距”变成了以黄河为界的“南北差距”。

2018年，经济十强城市中北方只剩下北京和天津，二十强则只剩下北京、天津、青岛、郑州4个。那些曾经出现在二十强榜单上的鞍山、唐山、大庆等资源城市，早就淡出了视线。北方陷落。

上海

上海处于长江中下游冲击平原，淡水资源丰富，生态承载力极高，同时是中国南北的中轴点，万里长江的入海口，对内拥有广袤的市场腹地，一直深达长江上游的重庆，同时整个江浙的资金都汇聚于此；对外辐射亚洲，远达世界各地，是远东一颗璀璨明珠。

然而，这几年上海遭受的非议非常多，例如“错过互联网产业”、“老上海的傲慢”、“国企改革问题重重”等等，再加人口与购房政策不友好，所以房价近一年出现了10%左右的跌幅。

这无碍于上海继续保持增长，但将来最耀眼的新星一定不是上海，很可能是：深圳

深圳

深圳原来是屈居广州之后的，但深圳能在这里，并不是因为深圳GDP已经超过了广州，那不重要。重要的是，深圳太特殊了。中国找不到另一个如此灵活运用一国两制便利的城市，使得深圳用了不到40年，不但完成了对广州的超越，也完成了对香港的超越，这里已经事实上成为了中国的硅谷。

今天我们提到深圳，很容易想到两点：创新、活力。中国现在最大的问题在于产业偏中低端，没有核心技术竞争力，所以累死累活挣点血汗钱还要受制于人，中国要实现产业升级，靠的是什么？靠的是中国硅谷大脑的创新创造。

所以我大胆预测：深圳将来一定是中国房价的第二极，除了北京，就是深圳。

我们可以从以下一些数据，侧面佐证一下：

深圳的常住人口，从1979年刚设立特区时的不足32万（户籍人口占99.5%，非户籍人口1500人），到2018年底达1302.66万（户籍人口占34.9%，非户籍人口847.97万人），实际人口数量更是高达2500万人以上，人口增长80倍以上。

深圳的GDP总量，从1979年时的不足2亿元（同期广州约48亿，香港约1117亿RMB），到2018年底达2.42万亿元（2017年已超越广州，2018年超越了香港），40年间GDP增长了1.2万倍。

这是世界城市史上绝无仅有的。

~全深圳商品房180万套（同期北京600多万套）

~深圳常住人口2500万人（基数够大）

~城市面积只有广州的1/8，上海的1/5（土地稀缺）

~深圳平均年龄31岁（人口结构年轻）

~自置物业率34%（偏低）（没房的人还很多）

城市面积窄小，加上商品房缺口巨大，经济发展还这么好，每年人口流入40多万，水源充足，气候宜人，科技发达，这样的城市怎么会没有未来？

回望过去百年，美国目前仅剩下两个城市最为耀眼，一个是以权力与金融为竞争优势的首都，另一个是以科创发展为竞争优势的旧金山（硅谷所在城市）。

中国未来能够胜出的城市也只有两类：权力与金融VS科技创新。无疑，深圳已经提前拿到了入场票。

广州

广州很郁闷，本来位置在深圳之前的，但也还好，至少还能待在第一梯队。这几年，国家对于广州的扶持也比深圳多那么一丢丢。其实广州没啥好担心的，毕竟深圳起来了，实现协调发展，有助于抗衡北方城市。

广州自然禀赋非常好，珠江的入海口，不然怎么能成为千年商都呢？目前的发展只是相对的放缓，没有以前优势那么大罢了。再加上广州的产业也不差，所以待在第一梯队里，问题暂时还不大。

同时，按中国的城市治理逻辑，省会城市是要不断加强首位度的，做强做大省会城市有利于一方稳定。这从济南、南京、福州等城市兼并周边郊县可见一斑。

所以过去几年，上面把主政深圳的官员调任广州，大力提升广州，从2019年已经公布的第一季度GDP数据来看，广州表现的确抢眼，掰回一局。

另外，跳出广东省，从全国范围来看，上面是希望更多的人集中到南方，尤其是广东的。

因为北方的城市，例如北京、郑州、石家庄、天津生态压力太大，南水北调工程已经不堪重负。地下水位已经很低，导致植被不能恢复；每年沙尘暴雾霾肆虐严重，更多人集中到南方例如广州、深圳这样的城市，有利于平衡生态，维护社会稳定。

这也是为什么广州、深圳办户口特别容易的原因之一。

第二梯队：宁苏杭

排名不分先后，之所以这么排纯属为了好念一点。本来按照我们上面的理论，中国最有潜力的地方是长三角洲和珠三角洲，那这里似乎应该带上珠三的佛山和东莞两位小伙伴，奈何珠三的三位大佬都太耀眼了，压得周围的小伙伴们都抬不起头。如果不是对中国经济、地理等比较感兴趣，很多人对这两个地方的了解可能还停留在黄飞鸿和中国x都这些层面上，其实这是委屈他们了，佛山、东莞的实体经济不差的。

但佛山和东莞无论是城市名气和城市能级都较宁苏杭差得太远了，所以他们的潜力只能体现在环XX城市上面而不能独当一面。

南京、苏州、杭州、长三角三强选手。南京六朝古都，苏杭自古人间天堂。共享长三的地理优势，旗鼓相当又各有所长。

南京

南京身为江苏省会，辐射江苏安徽两省，又有长江加成，潜力巨大。

唯一值得顾虑的是南京重工业比例比较大，新兴经济比较弱势，这导致整个城市氛围有点偏体制化。

不过，这无碍于南京的房价上涨，因为南京是历史城市，它过去那么多年集聚了大量的财富。这些财富需要一个出口释放，房产就是人们最爱的选择。2018年初到现在，南京的房价仍然在上涨，人们沉醉于各个楼盘的摇号不亦乐乎。

南京这几年大力发展江北核心区，房价也是蹭蹭往上涨，刚需上车要趁早了。

杭州

杭州为浙江省会，在浙江省内的向心力要远大于南京，浙江人敢打敢拼的精神成就了杭州，阿里巴巴出现在杭州不是偶然。在长三角三雄中，这是最有活力的一个城市。

但是杭州最大的问题在于人口偏弱，不足一千万的人口，仅相当于广东的佛山。因为杭州人口基数不足，加上江浙游资快进快出的炒作风气，杭州的房价一直有“宽幅震动”的特点，也就是房价容易大起大落。

其实2015年之前，杭州的房价经历了2008年的一击，已经跌了近7年。在高层2015暴力救市之后，杭州又出现了连涨4年的现象，一直持续到2019年。

杭州就像股市里的小盘股，盘子小，题材多，稍加炒作就快速拉升。目前杭州的行情属于“资金市”，亚运会之前大拆大建，一个家庭少则赔偿几百万，多则千万，人们满街找房。但是过了2022年，即亚运会开完之后，杭州极可能会出现一批集中出货的高潮，那时房价又会像过去一样，经历一个漫长的横盘下跌时期。

杭州如此，旁边的苏州呢？

苏州

苏州自然禀赋非常好，沃野千里，一马平川，境内大小湖泊无数，淡水资源丰富，苏州港吞吐量也位居前茅，且距上海一步之遥，某种程度上来讲，苏州与上海共享长三角冠绝全国的地理禀赋，真的是老天爷赏饭吃。

2018年苏州的规模工业总产值3.3万亿，上海是3.4万亿，苏州几乎赶超老大哥上海。

记得2018年初有朋友问：下一个会大涨的城市是哪一个呢？我当时说：不一定是深圳，哪一个城市政策宽松哪个城市先涨，资本是流动的。

后来苏州的房价在其他城市下跌的前提下，真的实现了逆势上涨，连我自己也吓着了。

其实苏州房价上涨，应该是在预料之中的，苏州属于人地矛盾突出的城市，辖区内因为湖泊众多，土地几乎开发殆尽，土地利用率已经高达56%，再搞就要填湖了。

在土地如此紧缺的前提下，苏州的购房社保条件居然是长三角最为宽松的，这就引发了大量的资金进入苏州，加速了房价上涨。

综合而言，长三角的南京、苏州、杭州是中国最具发展潜力城市第二梯队的绝对主力，三个城市各有所长却又旗鼓相当，未来发展潜力巨大且都在一个层级上。

一线城市太贵买不起，买得起的三四线城市又看不上，那二线城市的机会就来了，房价上涨预期长期看好。

第三梯队：武汉，成都……

因为只分析最具潜力的十个城市，所以十名以后的城市只能以省略号替代了。

武汉:大江大河大武汉，长江中游核心城市，承上启下，首位度高，湖北有一半的GDP产生于武汉，虹吸给力，是中部重镇。

成都：自古天府之国，有成都平原加持，在内地来说自然禀赋算不错的了，首位度高，也是西部的首选之地。

受西部大开发，提升省会城市首位度的共同影响，属于中西部核心省会城市的小时代来临了，在这批受益名单上，还有郑州，长沙，合肥，西安、重庆等城市。

进不了一线，又比较念家且属于上面提到的这几个省的小伙伴们就选择省会从了吧，横竖他们现在都在抢人头，比回四、五线老家强多了。虽然没有第二梯队那么前途远大，也算是有一定上涨潜力的。

第四梯队：北上深广的卫星城市

这个就不再展开说了，属于抱大腿的行为，在未来城市扩容，都市圈是发展大趋势的情况下，一人得道鸡犬升天。北上深周边的小伙伴们前途也很光明。

天津

天津有点可惜了，我分析城市潜力都是从最本质的角度出发，也就是自然禀赋加后天政策加成。那天津的问题在哪里呢？

首先，作为港口城市，它的海权加成太少了，天津腹地太小，没有长江那样的大江大河来打通内陆腹地。其次，更为重要的是离北京太近了，著名的北京灯下黑现象太严重了。虽然贵为直辖市，有政策扶植，但什么样的政策能超过首都？所以，本应该虹吸别人的直辖市能保持不被吸就已经不错了。

偌大的北方，只能撑得起北京这样一个政策型特大型城市，撑不起第二个，尤其是在这么近的距离内撑不起第二个特大型城市。在海权时代，作为港口城市的天津是不会被时代所淘汰的。所以，未来天津会继续发展这个毫无疑问，但是横向一对比，它的发展速度就可能就没那么亮眼了。

一线卫星城真正值得一看的是北京的通州，粤港澳大湾区的珠海、东莞这种有政策扶持，本身基本面又不错的城市。

通州的潜力自不必说，处于粤港澳大湾区的几个城市，因为有天然的优势承接溢出资源，将来一定会与广深两市融为一体，成为中国的财富高地。

目前全球著名大湾区有3个：纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。据数据显示，全球60%的经济总量来自港口海湾地带及其直接腹地。

粤港澳大湾区（“大湾区”）作为国家发展蓝图中的重大战略部署，旨在推进广东省九个城市与香港、澳门的深度合作，促进该地区的融合发展，以打造一个协同发展、互联互通， 可与旧金山、纽约和东京等湾区相媲美的世界一流城市群。

珠海作为联通香港、澳门的城市之一，目前正处于高速发展，房价大涨的前夕，加上气候条件等天然禀赋良好的原因，我们非常看好。

前段时间我们专程前往珠海进行了多轮实地考察，对珠海非常有信心。5月9日，我已经调了200万回来，计划近期在珠海建仓买房，搭乘粤港澳大湾区的经济便车，长期持有。

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《普通投资者如何从人生第一套房裂变成第六套房》目录：

前言

第一篇：人生第一套房一定要赚钱才有机会裂变

第二篇：如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套
第三篇：普通投资者如何快速筹集资金，破限购？
第四篇：笋盘去哪了？如何快速买入会大赚的房产？

第五篇：如何防范二手房交易的陷阱
第六篇：不同类型的房产价格上涨的逻辑
第七篇：一座城市板块轮动规律和投资方法
第七篇：楼市投资中最容易出现的亏损是什么
第八篇：投资什么房子最容易赚钱？
第九篇：不同信贷产品的运用与风险管理

第十篇：优质工作在房产投资中的意义和运用

第十一篇：一份漂亮的收入流水是怎样做出来的？

第十二篇：......

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