加国头条 i4cc.ca ｜在纽约作为一名房东须了解的法律干货

华裔房东与房客之间的纠纷已经成为目前租住市场上最为常见的纠纷。而根据纽约州法律，无论房东房客是否签订租约，只要房客入住超过30天，房东想要房客搬离必须通过法律程序，以法律书面形式向房客下达通知。

普遍存在的四种纠纷

房客拒付房租

房东不满房客的部分行为

比如养宠物、制造噪音、擅自分租等

房东拒维修

低于5千元以下的其它纠纷

这些纠纷往往也是造成房东赶房客走，房客赖着不走的原因。但是根据纽约州相关法律规定，无论房东房客是否签订租约，只要房客入住超过30天，房东想要房客搬离必须以法律书面形式向房客下达通知。在采取法律行动之前，应尝试和住客沟通，让他或她纠正错误，让他或她知道你想庭外和解，但是如果有必要，你将向法庭申请驱逐令。这时房东需要与律师进行沟通，聘用律师进行下一步工作。

法庭上有两种程序来解决房东房客问题：一个叫欠租（Non-payment Proceeding）程序，一个叫“驱逐”（Holdover Proceeding）程序。

对于欠租程序，按照租约的标准条款，租客只要晚交一天租，或者少交一分钱的租金，房东都可以启动这个程序。首先，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），贴在对方门上，或者以书面挂号信形式通知房客，要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，房东有权在5天后到法院申请“强制清退令”（Eviction Order）。

驱逐租客步骤

1. 决定起诉

1）确定你有合法的驱逐租客的理由

在纽约有几个合法驱逐理由可用来驱逐租客。租客做了下面事情中的任何一个，或多个就可以被驱逐：

· 不交租

· 严重地损毁房屋（如破坏地板或门窗）。

· 严重影响到房东或同一建筑物或相邻建筑物的其他租户或居民的舒适和安全（例如，不断播放大声音乐或在房屋内开枪）。

· 在房屋内进行非法或不道德的活动（如贩毒或从事卖淫）。

· 违反业主关于养宠物的规定。

· 拒绝房东入内维修或检查房屋。[1]

2）确定你履行了房东的责任

根据纽约法律，无论是书面的或口头的租赁协议，房东都得保证该房产不会对住客的生命，健康或安全构成危害。具体义务包括：

保持住房整洁，破损都得到修复。确保没有害虫，垃圾或任何危及生命或健康的东西。

· 三个或三个以上租赁单元的房屋要确保房屋内公共的和赁单元内的墙壁经常粉刷以保持清洁

· 三个或三个以上租赁单元的房屋要确保至少每年一次，清洗公共区域的地毯

3）递送文件

在整个驱逐过程中，所有书面通知，法律文件必须以下面三种方式之一递送。

要注意的是，不管他人转交，或显眼递交，送文件人都必须在第二天把文件的复印件以挂号和平邮寄给租客。

2. 准备起诉

房产所在地的房屋法院“Housing Court”提出诉讼。

律师将准备好的起诉文件送交法院，分别是：

· 起诉通知书 “Notice of Petition”

· 房产收回申诉书 “Petition to Recover Possession of Real Property”

· 宣誓书 “Affidavit of Service”

3. 出庭

提早到达法院 ◦ 在法庭时间的 45 分钟前到达 ◦ 你要通过进入法院大楼的保安检查 ◦ 除下午 1 点至 2 点休息时间外, 你可能整天都会在法院內的 ◦

如果你和你的租客不能把你们之间的纠纷解决，你就要准备出两次庭。

第一次是协商解决。你和你的租客会和法官或法庭律师坐在一起。法官或律师会试图协商解决你们之间的纠纷。

第二次就是庭审。如果纠纷没能在第一次解决，就需要第二次出庭进行庭审。庭审可能是同一天，也可能是之后的其他日子

无论是在哪次出庭，如果纠纷解决了，你和你的租客都会被要求签一份和解协议。协议里列明你们的协议条款。法官会和你，以及你的租客一起复核协议，直至每个人都明白协议的内容和含义为止。

如果是破坏财产的租客，准备证人

找些人一起出席案子的审理。这些人必须能见证租客违反租约，如破坏财产等。提前审核他们的证词，以确保所有事实都准确无误。

与律师一起出庭

费用

律师费：1000美金起按出庭次数决定

控告費用： 45 元美金

要求由陪審团进行审讯费用：70美金

传送费：100美金起

作为房东注意事项

房东擅闯租客房间、换锁均属违法

如果房东在没有法院“强制清退令”与法警监督下私自闯入房客租住房间，更换租客门锁或搬运丢弃租客个人物品都属违法行为。租客可以就此将房东告上法庭并索赔，那时房东是“损了夫人还折了兵”。

房子有问题及时修理不然租客可钻空子

房东最大的麻烦，就是与租客发生违约情况下的法律纠纷，例如房顶漏水或空调坏了，房东不修理，就会被租客钻空子。

纽约市要求房东必须修理影响人身安全的故障，例如漏水、含铅的油漆，杀虫、房间发霉，要有热水和暖气等，所以要避免发生纠纷。当房东的要严格遵守租约条款，发生了应该修补的问题，不要拖延不理，否则租客不缴租说是房东违约造成的，要把人家“请走”，拖的时间更长。◇

（文章转自美国移民咨询，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）

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Amy Xie- - 美国纽约资深地产经纪人经验丰富，为人真诚友善，做事稳重、效率高。多年的职业生涯练就了她对高端房地产项目独有的洞察力.为客人提供重要地产信息和提供全方位投资置业。服务范围主要包括长岛学区房、皇后区和曼哈顿。无论您是首次置业，乔迁换房，出租或是购买卖投资物业，Amy总能精准地满足您的各种需求。另提供留学咨询以及经验丰富实力一流建筑团队合作私人定做豪华别墅为你打造梦想家园。禀承客户至上的原则以及个性化的服务为Amy打造了出色的口碑。投资买卖房产，请联系Amy Xie。