混沌并不是一个贬义词，它代表着事物在真正成型之前所处的状态，混沌之后，才是高光时刻的到来。

千禧年后，自二环起整个成都东部片区犹如一张白纸，此前大量的工厂迁走后留下了巨量的闲置土地，间接催生了攀成钢、东客站、三圣乡等新兴片区的发展。

东二环旁的攀成钢、东2.5环旁的东客站、东三环旁的三圣乡，这三个板块几乎是同一时间起步。

如今，调性颇高的攀成钢站在了成都楼市区域价格的金字塔尖，“接地气”的三圣乡也成为众人追捧的网红板块，与这两位相比，东客站片区发展的步伐似乎慢了一些。

谈及东客站片区，我们需要明确一个范围。

在成华区的规划中，有两个区域被冠以“东客站”的名字。一个是“东客站枢纽经济发展区”，该区域规划面积18平方公里，涵盖万年、保和两个街道办事处，人口约20万人。

另一个是东客站枢纽经济发展区的核心商务区——“东客站枢纽经济集聚区”，该区域位于三环路东五段内侧，北至迎晖路，南至岷江路，西至塔子山公园，东至三环路，规划面积2.15平方公里。就面积而言和攀成钢差不多，略大于金融城河西片区。

东客站枢纽经济集聚区范围

本文主要涉及的，就是东客站枢纽经济集聚区。

东客站枢纽经济集聚区是个会让人出现“印象偏差”的区域。印象中，这里的项目密集，但实际上，这里真正呈现并投入使用的项目比想象中要少很多。

东客站枢纽经济集聚区的起步应该是在2011年，这一年东客站正式投入使用，同年，片区内体量最大的项目，247亩龙之梦鹏瑞利新城拿地。

从2011年上海长峰房地产开发有限公司拿下龙之梦鹏瑞利新城地块至今，东客站枢纽经济集聚区共出让了12宗土地。而这12宗地块中，有7宗集中在一天出让。

东客站枢纽经济集聚区推地情况

2013年8月23日，东客站枢纽经济集聚区7宗共计334亩土地挂牌成交。

这7宗地块，也就是如今的佳年华广场、通威梦魔方、天祥港澳中心、东来悦府、井泰东方广场、中迪中心、泊里中心这7个项目。7宗土地，除了佳年华广场地块兼容住宅之外，全都是纯商业用地。

7个项目，拿地近6年，有住宅规划的佳年华广场一期进度较快，已经竣工，通威梦魔方目前主体建设基本完毕，其余项目基本都是近两年才有了动工的迹象，建筑高度都还没有超过周边围挡的高度。

现实就是，东客站枢纽经济集聚区规划的，已经拿地的项目的确很多，但真正呈现的还是少数。2011年至今出让的12宗地块，目前只有龙之梦酒店、鹏瑞利东站广场、佳年华广场一期几个项目竣工投入使用。

东客站枢纽经济集聚区项目分布情况（点击查看大图）

东客站枢纽经济集聚区商业体量巨大是一个不争的事实。

截至2018年，东客站枢纽经济集聚区建成、在建及待建商业总面积约270万平方米。270万方的商业体量，相当于在东客站周边修建14座银泰in99。

再做一个横向对比，和东客站枢纽经济集聚区面积相似的攀成钢商业体量大概在170万方左右。即便是攀成钢，170万方的商业体量都逃不过被吐槽商业过剩。

与区域巨量的商业形成鲜明对比的是稀少的住宅。2011年至今，东客站出让的12宗地块中，只有佳年华广场和德商迎晖天玺两宗地块兼容住宅，并且这两宗地块还是住宅占比较少的商兼住地块。

商业体量多并不是问题，问题是这些商业能否被消化。

官方数据显示，成都东站是西南最大、全国第六大高铁枢纽站，日均客流量近40万人次，年均客流量将超过1.5亿人次。这是东客站片区与成都其他区域相比得天独厚的优势。

但东客站片区总会收到的一个直击灵魂的拷问：“客流量虽多，但这些来也匆匆去也匆匆的客流会留下来吗？”

事实上，以交通枢纽为核心在其周边开辟商务区的做法是有成功案例的，譬如上海的虹桥商务区。

至少在现在，还不能断言巨量的商业就是横梗在东客站枢纽经济集聚区前发展的障碍。毕竟，2.15平方公里东客站枢纽经济集聚区目前还没有真正呈现，现在做判断还没有足够的样本。

并且，东客站枢纽经济集聚区也在进行自我调整。最直接的，是增加区域的住宅用地体量，以此加深片区居住属性的方式来提升片区消费需求和人口数量。

2018年1月30日，成都市规划公众平台公布了对成都东客站片区的规划调整公告，从公告中可以发现，减少商业服务设施用地，增加住宅、公共服务设施是这次调规的主要动作。

调规后，东客站片区商业服务业设施用地由原来的20宗调整至13宗，增加了2宗二类住宅用地、1宗商兼住用地、2宗住兼商用地。算下来，东客站片区砍掉了100万方商业，同时住宅增加了40多万方，也增加了更多的公共服务设施。

提高区域住宅用地比例，是聚集区域常驻人口最直接的方法，这种操作，我们在金融城河东片区，在龙泉十陵都看到过。

虽然面临着“商业过剩”，“空有人流，没有人气”的日常吐槽，但东客站枢纽经济集聚区内的住宅一入市，还是上演了大型“真香”现场。

年初，位于东客站枢纽经济集聚区内的德商迎晖天玺取证，房源建面190-235平米，均价21900—25700元/平米，最低都要400多万一套。最终，开盘去化超过9成。

事实上，商业项目之外，东客站枢纽经济集聚区的其他配套近两年开始有了明显起色。交通优势明显的东客站枢纽经济集聚区，正在成为一个有商业、有学校、有公园的区域。

片区2018年那次土地调规后增加的学校用地，引入了囊括中学、小学、幼儿园3所学校的渥太华国际化学校集群，目前学校已经开始动工。

渥太华国际化学校集群围挡

占地125亩，贯穿东客站枢纽经济集聚区西片区的绿轴公园已经建设完毕并投入使用。

东客站绿轴公园

今年1月10日，成华区提出了成都东站片区要坚持以城市级TOD综合开发龙头示范项目为牵引，高标准建设东客站枢纽经济集聚区。目前，世界500强企业雪松控股集团已签约投资东客站TOD合作项目。

粗略统计，东客站枢纽经济集聚区还有13块土地未入市，和前期出让的土地多为纯商业用地不同，这些待出让的地块中有多宗有带有住宅性质，包括两宗纯住宅用地。

但这13块土地多久会入市还是一个未知数。4月初，东客站枢纽经济发展区披露今年将有180亩优质住宅用地上市，但东客站枢纽经济集聚区内的地块并不在其中。

2016年，成都土地市场的热度还未到达最高点时，德商拿下的26亩商兼住用地楼面价已经达到了10250元/㎡。显然，东客站这些未入市的土地，留给市场的想象还有很多。

附：东客站枢纽经济集聚区项目最新实拍