加国头条 i4cc.ca ｜如松：这就是“大风口”

2017年4月前后，我在当时的文章中说，澳大利亚和加拿大的楼市泡沫即将破裂，恰巧有一位老兄在多伦多工作，坚定认为多伦多的楼市还要牛下去。

这世界没有不破的泡沫，只是破裂的时间和方式有所差别。当今所有国家的房地产泡沫，都远不如当初的日本房地产更有坚实的基础，因为日本是典型的人多地少的国家。

上图是1977-2019年加拿大温哥华不同类型的房屋价格走势（最高位置的蓝线是独立屋平均价格）。即便像温哥华这样居住环境在全球屈指可数的城市，在2000年以前的价格走势也是相对平稳的，此后的升势开始凌厉，一直持续到2017年。

2000年之后楼市急升的主要根源是什么？

虽然因素有很多，但最核心的因素是有些国家没有完整的私有产权保护制度，当本国加入世贸组织、经济快速发展之后，有些富人就首先开始担心自己财产的安全性，导致资本和人员外流，给温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本等城市带来了强大的人流和资本流，推动了楼市的繁荣和价格的急升。

富人们担心自己财产的安全性、疯狂地将资产移出母国会带来什么后果哪？当然会带来母国的资本匮乏，进而导致经济和失业问题。此时，母国就会用所有手段打击资本外流，2017年伊始，恰恰是母国打击资本外流的开始。既然钱与人无法再顺利流出，这些热点城市的房屋就会失去动力。加上这些城市因房价高涨会影响社会稳定，银行和政府就会使用各种政策工具进行打压，最终导致了房地产的熄火。

据新浪转华尔街日报报道，Corelogic周三发布的数据显示，4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%，同比下跌8.4%。自房价于2017年9月见顶之后，目前已下跌9.7%，相比之下，2008年金融危机期间的跌幅仅仅为7.6%。人口众多的悉尼和墨尔本的房价继续领跌，两地的房价分别较2017年的高点低14.5%和10.9%。

很明显，过去两年并没有发生2008年那样的金融危机，是什么原因让价格跌幅超过了金融危机期间？显然是更根本的因素发生了变化，当然是需求在丧失。2008年虽然发生了金融危机，但经济全球化还在进程中，资本和人员依旧可以比较顺场地自由流动，对一些富人来说，价格下跌就成为难得的买入机会，而需求旺盛就限制了当时的价格跌幅。现在，需求在丧失，跌幅当然就会更大。

无论这些国家在未来采取什么样的货币政策（无非是降息或QE），房价都会走向漫漫的价格回归之旅。源于逆全球化到来之后，各国收缩资本流动是一个很长时间的过程，否则就会导致本国经济和社会问题。而没有外来资本和人流的补充，这些地区的房屋需求就难以恢复，房价就没有新动力。或许也可以说，某国富人的资本疯狂外逃仅仅是特定时期的特定历史事件（其它国家并不具备），是没有完善的私有产权制度带来的，由此带来的上述城市的房地产繁荣也不可重复。当这些城市丧失了最主要的需求来源之后，价格只能不断回归。

这就像将一个乒乓球抛在桌子上，开头的时候还可以不断地跳，但最终要实现静止。

这一轮的资产价格泡沫破裂将是全球性的，根源在于欧美日中等主要国家都在变老。