按语:温哥华的屋主们,未来3年你们要缴纳的物业税又要涨啦。
【高度周刊及高度见闻(微信ID:RiseNews)吉宁撰写】4月29日,温哥华市议会投票通过了一项动议,将在未来3年中,把2%的物业税从商业物业转移至住宅物业,以此给负担很重的温哥华中小企业和店家减轻负担。
5月开始,温哥华的商业业主需要缴纳的物业税将减少1%,住宅业主的物业税将增加1%,明年商业业主的物业税将再下调0.5%,后天再下调0.5%,而住宅业主的物业税则将在明年和后年各增长0.5%。
这一动议在温哥华市议会引发了激烈的讨论,最终的投票结果非常接近,以6-5的微弱优势获得了通过。温哥华市长甘乃迪(Kennedy Stewart)、市议员Colleen Hardwick、Jean Swanson、Christine Boyle和Melissa DeGenova投了反对票。
为了帮助温哥华的中小企业和店家更好的生存,温哥华市府从去年12月开始研究如何为这些店家减轻税负,此次2%的减税幅度,对于解决店家的生存问题,其实是杯水车薪的。因为在过去的几年里,由于商业地产的估值不断上升,店家的税负增长了近21%。
在温哥华,商业物业税占到了物业税总税收的45%,而在所有物业类型中,商业物业只占总数的7%,商业物业的税负可见一斑。
温哥华专卖雨伞的店铺关张
商业物业税是怎么算的?
在计算商业物业估价时,卑诗省估价处考虑的因素包括该物业的开发潜力和“回报率最高的使用方式(Highest and best use)”。而很多的商业物业在计算估价时,很大程度上的估价都给了“开发潜力”。如果你的物业位置很好,那么无论这栋建筑有多么破败,这里的开发潜力都很大,估价都会比较高。
如何确定一块土地的开发潜力呢?其实,很大程度上要看这块土地未来的用途将是什么。按照温哥华的《官方社区规划(Official Community Plan)》,如果某一土地未来允许兴建高密度的住宅或商业设施,这里的开发潜力就很大。所以,如果一栋商业物业所在土地,未来将用于兴建高层公寓,那么它的开发潜力就很大,估价会很高,当前店铺要缴纳的商业物业税就会比较高。
根据商业地产公司Marcus &Millchap的报告,2018年温哥华成交的零售地产价格已经超过了每平方英尺$1,000,相比去年增长了25%。温哥华地区的平均零售物业租金为每平方英尺$30.10,相比2017年增长了10%。而租金上涨带来的直接影响,就是小店的纷纷关张。
商业物业税是住宅物业税的近5倍
温哥华的店家需要支付的商业物业税,是住宅物业税税率的4.398倍。在商业物业税和住宅物业税之比方面,温哥华冠绝加拿大,一直是加拿大商业物业税和住宅物业税差距最大的城市,比加拿大平均水平高出了50%。
根据温哥华市府的数据,2018年根据商业物业的估值,每$1,000的税基需要缴纳的商业物业税为:
一般用途税:$5.03019
卑诗省学校税:$4.56143
运联基建税:$1.02059
卑诗估价税:$0.13480
大温哥华地区税:$0.10664
市政财务税:$0.00054
总计:$10.85419
而同样$1,000的税基,温哥华的住宅物业需要缴纳的物业税是:
一般用途税:$1.24393
卑诗省学校税:$0.92146
运联基建税:$0.21766
卑诗估价税:$0.04147
大温哥华地区税:$0.04353
市政财务税:$0.00021
总计:$2.46826
近3年温哥华的商业物业税一直在降低
因为所有的屋主都希望少交物业税,商业物业税下调、住宅物业税上调就意味着住宅屋主们的税负加重了。虽然较低的商业物业税能让城市更具活力,提供更多的就业机会,带来更多的投资,为市政提供更为稳定的税基。但只要提到给屋主们加税,这一政策就注定受到部分屋主的反对。温哥华市议员和市长甘乃迪肯定会担心这么做会惹恼选民。
而温哥华的居民们需要扪心自问:我们愿意为此买单吗?你愿意看到本地商铺、那些代代相传的老店一家一家的倒闭吗?你愿意看到自家旁边满是空置的商铺吗?如果你不想看到这一切,你愿意每年多交$40或$80的住宅物业税来拯救本地商铺吗?
作者:吉宁
编辑:啾啾
出品:高度见闻
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