文| 双极分析师

选自 双极地产

随着鹤岗房产跌到白菜价，很多人都在惊呼：美国当初的工业城市衰退潮也将出现在中国，这只是传统工业城市房地产市场崩溃的开始。

我们从美国“锈带城市”房产市场的复兴为切入点。在讨论房产的同时，为大家提供一个思考维度。那些陷入困局的工业城市，能否借助廉价的房产市场，加速复兴呢？

在美国有一个词，叫做Rust Belt，翻译过来叫锈带。指的是美国从20世纪80年代开始，中西部和五大湖区域，那些曾经强大的工业城市，逐渐出现经济衰退、人口流失、城市衰退的局面。

最出名的锈带城市就是底特律，从2000年的95万人口，一路下跌至2017年的67万人口，市面上出现了大量3000-5000美元（约合1.9万元-3.4万元人民币）的房产。

不可否认，我们的很多城市也有可能面临着这样的困局，包括我们前些天讨论的鹤岗。

那么，我们不禁要问，除了把这些地方的房子都卖给外国人，这些地区的房产真的不值得投资吗？

今天我们来讨论一个美国的投资风向，很多炒房客会在投资中配置一定比例的“锈带城市”城市，而且赚的盆满钵满。

分析之前，先举两个例子方便大家理解：

案例一：一个叫安德鲁的投资客，他在锈带城市的投资为他带来了41%的年化租金收益，除去维护成本之后，能够得到29%的净租金回报。

案例二：一个投资者用很低的价格在某锈带城市的市中心购买了一片老旧房产，但随着市政的翻新改造，这个投资者一次性获得了当初四倍的投资回报。

01 、“锈带市场”房产投资的逻辑

传统工业城市的人口会持续流出下去吗？

在我们的传统认知里，答案似乎是肯定的。

马太效应，让大城市强者恒强，小城市的就业机会越来越少。年轻人都不愿意待在小城镇，纷纷前往大城市寻找机会，人口持续的流出。

然而，这只是我们过去的经验判断。事实上，在过去几年，很多的美国锈带城市都出现了人口回流的状况。

理由也很简单，在纽约和旧金山，1.3万美元只能够买1平米的房产，而在俄亥俄州的部分城市，3.9万美元就能买一个维多利亚式三居室独栋。

只有买不起房的人，没有不想买房的人！

随着社会发展到一个阶段，会有越来越多的人意识到，他们不会再像20年前那样，可以追随者大城市的发展实现人生的跨越。其实对于大部分人来说，做个幸福的普通人，已经是一件很成功的事情。

至于工作机会？对于80、90后来说，每一个人都能够在网上找到一份工作。即使无法在网上工作，很多锈带城市低廉的房价，可以让年轻人没有压力的开展自己的事业。

事实上，很多移居锈城的美国年轻人都发现，在小城市开展自己的事业，比在大城市的企业流水线更能够实现自己的价值。

就底特律来说，虽然在过去十年人口数在快速下跌，但大学毕业生的比率却上升了将近60%。

当然，大量国内的城市还远远没有走到这个阶段。毕竟很多城市靠着3000元的人均工资支撑着过万的房价。

02、“锈带城市”没有投资吸引力吗？

事实上，自从上次鹤岗文章发布之后，已经有不下两百名粉丝联系过我们，希望能够购买鹤岗房产。

我们复盘一下底特律这些年的房产走势。2013年，一帮中国人来到了底特律购买了大量的当时因为崩盘价格极低的房产。

从下方的统计数据显示，底特律的房价自2013年开始进入了一个持续的缓慢增长期，相较于2013年，2019年底特律的平均房价已经翻了一番。

但同时，双极的分析师也注意到了一个问题。对于底特律房价，不同机构的平均房价统计数据差别可以到两倍以上。

最高的数据显示，底特律的平均房价已经高达5.4万美金（36万元人民币）一套。也有很多机构公布的报告里，底特律的平均房价不足2.5万美金一套。

造成这个误差的根源是地区房价增速的极端不平衡。在中心城区以及部分配套设施很好的区域，房价的复苏已经开始，某些媒体甚至将底特律列为美国十佳投资目的地。

极低的投资门槛、房地产的投资属性、出色的租金回报率，对于很多不愿意离开大城市的年轻人来说，“锈带城市”已经成为了很好的投资标的。

03、“锈带城市”投资应注意什么？

如果你研究过底特律等城市的区域房价，你会发现，房价的恢复乃至猛涨并不是发生在整体层面的。底特律的房价回春，主要是在中心城区，周边城区的房价仍在下跌。

究其根源，是因为随着城市周边的基础设施逐渐荒废，郊区人口底价出手房产，并开始逐渐向基础设施更好的中心城区开始聚集。因此，虽然底特律整体呈现出人口净流出的状态，但中心城区的人口是持续增长的。

人口的集中也让公共设施的投入更加的集中，很多中心城区的废旧设施都被翻修改造。事实上底特律中心的教育、医疗、治安、公共环境等方面都在近些年快速进步。

同时，伴随着市中心人口的复苏，该地区的餐饮，休闲、娱乐产业也在复苏，吸引着更多的年轻人和游客。

房价暴跌，未必是资源型城市的末日，或许是他们新生的一次涅槃。在“抄底”这些“锈带城市”的过程中，仍然要牢记“地段、地段、地段”的黄金法则。那些风景秀丽的郊区，还是尽量留给外国投资者吧。

延伸阅读：

如何把鹤岗房产卖给老外？

其实在海外购房的过程中，很多的购房者都由于信息差的原因，在海外购买了像鹤岗一样的房产。

我们不妨开一个脑洞，如果一家公司想要把鹤岗的房产卖给外国人，他们会进行怎样的描述呢？

双极尝试着以本次刷屏300元九州兴建小区为案例进行描述，希望能够帮助更多投资者避坑。

作为世界上第二大经济体，中国在过去40年创造出了人类历史上最大的经济奇迹。可以说，21世纪将会是属于中国的世纪。

中国经济的发展带动了各个领域的快速崛起，从1998年到2018年，中国北京、上海等主要城市的房价涨幅高达2500%。可以说，中国的房地产是过去20年全球市场中最有价值的投资。

今天我们推荐的是位于中国东北部的大型城市鹤岗市的九州兴建项目。

宏观角度：增值潜力巨大

相比于北京、上海，鹤岗这样一座城市可能不被大多数投资者所熟悉。但你可能不知道的是，这里是一座人口超过100万的大城市，这一座城市的人口数就是冰岛整个国家的3倍。

这座城市最近因为九州兴建豪华公寓项目而受到全中国的关注，这里的房价仅售43美元一平米，一整套46平米的公寓仅需要2200美元。

让我们对比一下全球其他百万级人口的房价，德国第三大城市慕尼黑，人口数145万人，中心城区房价已经超过了每平米9000欧元。与鹤岗相近纬度的加拿大首都渥太华，人口数仅为93.4万，房价也超过了3000美元每平方米。丹麦首都哥本哈根仅有60万人口，中心城区房价也已经超过每平米2000欧元。

随着中国逐步迈入发达国家行列，我们有理由相信，这些百万级人口的城市，房价一定会逐渐向全球同水平城市靠拢。这应该是你人生当中投资中国房产最佳的机会。

从经济数据上来看，鹤岗市的GDP增速在2017年高达7.3%。与之相比，其他的亚洲热门投资目的地，越南的GDP增速在2017年仅为6.8%，泰国仅为3.91%，德国仅为2.2%，美国仅为2.3%。可以说，鹤岗的经济拥有着巨大的增长潜力。

仅需要1-2美元，1个小时左右，你就能够乘坐火车到达另一个有234万人口的城市佳木斯，这里有航班直接飞往北上广深等全球的一线城市，或者是韩国首都首尔等国际城市。

2018年1月，鹤岗民用机场项目正式获批，可以想象，一旦机场项目建成，这个人口超过百万的交通枢纽，必将迎来新一波的房价上涨。

微观层面：黄金CBD

这样一个价格的楼盘，按照我们理性的判断，应该地处在偏僻的郊区。但实际上，这里是鹤岗市南部重要的CBD。

这里的配套设施健全的让人震惊。社区内部配备有食品集市，足不出户就能购买到当地黑土出产的优质有机食材。附近餐馆环绕，步行1分钟就可以品尝到众多的中国美食。

300米就能到达当地政府；400米到达周边幼儿园；600米到达周边小学；距离周边的医院只有700米距离；800米就能到达基督教堂，900米的位置就能够到达附近中学；1公里到达牙科诊所。步行10分钟范围内有大量的便利店和台球运动场地，驾车10分钟即可到达大型购物中心和大型体育场。

如此密集的基础设施，带来的生活便利远远超过了任何一个同等规模的西方城市。

度假胜地

这里夏季的最高气温只有24度，相较于地中海地区35度的炎热夏季，这里简直避暑的天堂。

这里拥有鹤岗国家森林公园，小兴安岭原始森林公园，可以说是探险、垂钓爱好者的胜地。而且当地低廉的物价，是欧美同等级度假景区的1/5，这里的五星级酒店价格仅需40美元一晚。

如果你是滑雪爱好者，这里的滑雪场一天只需要10美元，即使是冬季也有丰富而独特的乐趣。

这里还可以体验俄国旅游的风情，在附近黑龙江上的名山岛，可以近距离观看俄罗斯的风景，品味独具特色的中俄融合美食。

生活居住

近些年，越来越多的西方人选择在中国定居。在这里，你完全不会因为是外国人而受到歧视，相反，你会因此获得很多的优惠，你会发现中国人普遍愿意和外国人做朋友。

你几乎不需要担心语言问题，中国移动互联网的发展，让你可以用手机就能满足订餐、叫车等基础生活需要。此外，中国遍布全国的移动网络，让你不论在哪里都能够使用翻译软件进行交流。

这里的物价非常低，你只需要1-3美元就可以乘坐出租车到达城市的任何地方。0.2美元，你就能够买到完成一顿饭所需要的蔬菜，2美元就能够买一斤猪肉（事实上你根本不需要自己做饭，因为1.5-2美元你就能够享受当地美味的地方小吃）。

中国没有收取小费的习惯，所以在这里享受各项服务都不需要支付额外的费用。

中国医疗价格极度便宜，医疗价格不到美国的1/10。在很多领域，比如说很多的外科手术方面，中国的医疗水平都居于世界的顶尖水平。

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