文丨逸居新西兰

受全球宏观经济环境、工党政策、移民数量及市场供需变化等因素影响，奥克兰房市近两年面临诸多不确定因素。有人预测“市场明年就好转了”，也有人笃信本次调整区别于过往周期，不确定因素会继续弥漫并在相对较长的时间内持续。那么奥克兰地产市场究竟会怎样？ 我们又该何去何从？ 

据WESTPAC最近经济预测报告，住宅类项目在GDP占比逐渐趋弱，尤其是在2019至2020年间，住宅类项目建筑业务对GDP 的贡献变化率将逐渐从1.8%左右下滑到-1.8%。随着新西兰经济的逐渐疲软和全球经济不确定因素逐渐增强，留给新西兰执政党政府的法宝大概也只剩下“增加政府公共支出”了。 

此外，WESTPAC在最新的经济数据预测分析中指出，房产投资在GDP总量的权重将在2019年下半年达到顶峰。这主要得益于2018-2019年度政府批准的施工许可数量也几乎接近峰值。但从预测来看，2019下半年房产投资占GDP的变化比率也将从3.7%快速下滑至0.4%（2020 年9月）。这些预测的数据虽然可能在经济发展的周期中遭遇不同的强刺激而发生变化，但从总体的趋势来看，建筑地产行业对于GDP的贡献率将逐渐减弱。 

另一方面，ANZ银行在2019年2月28日发布的地产行业报告中指出，目前房屋的市场需求量正在逐步减少而供应量正快速增加，供需关系的离散程度正逐渐减弱。与此同时，建筑许可批准量依旧维持在一个相对较高的数字，而可售房源的去库存面临一定压力，这使得地产市场的供需关系发生急剧变化，给地产开发市场和建筑市场蒙上了更深的阴影。

奥克兰以外的地区房市增长势头强劲，REINZ今年2 月的报告显示，2019年1月奥克兰房价整体下行2.4%，全国平均房价整体上浮5.8%，新西兰房产市场尚未出现大面积衰退和萎缩。不过奥克兰房市的体量和规模在新西兰全国来讲算是首屈一指，奥克兰楼市低迷势必会拉低全国房价整体水平。

面对市场的不确定性，不同的参与者定会有不同的解决之道。一些人放缓脚步，守望动向； 另一些人则马不停蹄，积极布局。但无论何去何从，我们都需深知： 新西兰地产开发市场是一个非常特殊的市场，地产开发的掣肘和潜在风险也从未消弭；加上最近诸多不利因素层出不穷，都给市场带来了较多的悲观情绪。这些原因，归根结底主要在于： 

面对这些不确定因素和潜在风险，传统地产开发链条中的各个主体如资金方、开发商、设计公司、咨询公司、承建商、销售中介以及终端买家都相互独立、各自保护。他们积极有效的设立权益边界，充分保护自身利益。这种做法无可厚非，也是非常正确的途径，但这也造成了整个新西兰地产行业协同效应非常低下，交易成本相对偏高的局面。最后，所有人都希望终由端消费者来买单。但面对疲软的市场环境，消费者守望情绪远大于投资热情。一旦投资面临变现困境、地产市场也会陷入相对被动的境地。那么有没有合适的办法可以在现阶段市场情况下有效解决这些问题呢？有没有合适的办法可以让各方协同效应增强、交易成本降低又各自受益呢？

资金端（银行、基金、第三方金融服务公司）、土地持有者、专业开发商、设计及咨询公司、建筑公司、供应商、销售公司、终端买家、物业服务公司等等都是地产开发链条中不可或缺的主体，他们垂直分布在地产开发链条的各个环节。新西兰市场项目规模相对比较小，市场存在巨大垂直整合空间。这种多维度的垂直整合有利于推进项目开发进程、缩减项目成本，实现多赢的局面。

比如，资金端筛选适度规模的中小型开发商长期合作，中小型开发商选择与土地持有者联合开发，开发商与承建商以合作互信为基础，共同致力于项目履约及成本控制，开发商与销售公司充分衔接让终端买家提早参与项目开发进程，以及开发商与物业公司合作管理持有或出租项目等方式，均可在不同层面上促进垂直链条的交互合作，从而减少风险防御成本、提高项目盈利空间。市场上一些专业的开发公司正逐步整合资金端、开发端、项目端、销售端以及物业服务的全业态资源。垂直领域的交互及融合也成为地产开发链条中各主体越来越青睐的主要开发模式。笔者有理由相信，此种交互和融合势必成为新西兰地产行业的主流风向之一。

有限合伙开发模式是垂直领域交互合作的典范模式。该模式可以很好地将土地持有者、开发商、建造商和终端买家以及投资人整合在一个平台内， 通过合规的法律手续，充分保障各方利益。对土地持有者来讲，可以获取额外的溢价空间；对开发商和建造商来讲， 可以获取项目管理及建造收益；对投资人来讲，可以在风险相对可控的前提下参与地产开发项目；对于终端买家来讲，可以在一定程度上按照自己的期望参与房屋设计建造过程，并以相对合理的价格获得自住房源。

有限合伙开发模式在法律和税务上均可以满足垂直整合平台的需求，对各环节的参与者都有明确退出机制和通道，可以充分确保环节内各主体的利益得到有效保障。