在北美地区，房地产税的征收是市一级政府的权限。它通常是房地产价格的某个比率，这个比率就是房地产税率。房地产税率是市政预算的主要组成部分，是由市议会来决定的，通常是在过往的税率基础上，根据预算需要确定一个增长率。 而房地产价格则是由市政府来确定的。因为大部分的房地产不可能是每年都有交易，所以市政府都会有一个估价部门，每年都会给每项具体的房地产给出一个评估价格。

尽管市政府在关于如何做价格评估的宣传文件中都提到估价是上一年的七月一日的市场价格（“Your property assessment estimates the market value of your property as of July 1, 2013”， 引自：http://www.calgary.ca/PDA/Assessment/Pages/Property-assessment-FAQ.aspx），但政府的估算价格并不反映市场价格，跟我们申请房贷时做的职业估价也是很不一样的：

首先，就名称上看，政府的估价叫做“Assessment”，为了在文字上有所区别，使得叙述更为清晰，不妨称它为“价格估算”。而职业估价则被称为“Appraisal” 或“Valuation”。

其次，职业资质的认证不一样。作为政府雇员的估算师由“市政估算师研究院（Institute of Municipal Assessors）”认证，而职业估价师则由“估价研究院(Institute of Appraisal) 认证（其实加拿大还有另外一个机构也可以认证职业估价师，它叫做“加拿大全国不动产估价师协会(Canadian National Association of Real Estate Appraisers)，而且总部就在温哥华。与此类似的还有职业会计师的认证，总共有“特许会计师协会（CA）”、“通用会计师协会（CGA）”、“注册管理会计师协会（CMA）”等3家，其实是大同小异。有鉴于相互竞争导致认证过度，从而使职业会计师的含金量远不及律师、医生等行业，3家会计师协会已经走向了合并（统称CPA了）之路。2家估价师协会之间应该也会有过合并的意向，但这已经不重要了，重要的是职业估价师这个行业正在受到来自于自动估价系统的威胁。客观地说，自动估价系统应付一下政府征税还行，要满足金融机构放贷的要求恐怕还有很长的路要走）。职业估价师的资质足以受雇于政府机构，但估算师却不能成为职业估价师，除非同时取得估价研究院的认证。

第三，估价的方法不一样，政府征税采用的是批量估价（基本上就是前面说的自动估价系统），而职业估价则是根据订单来的，每个订单只能是针对一项房地产，是由职业估价师人工完成的。

第四，最后，职业估价是独立的、第三方的意见，是为它的客户提供一个关于市场价格的意见，需要为客户提供严谨的估价报告；而政府的估价是由政府自身作出的，是为它自身征税服务的，并不需要为业主提供相应的估价报告，只需要通知估价结果即可。因此，职业估价师要承担相应的法律责任，而作为政府雇员的估价师则没有这个问题。

由上所述，大致可以看出政府的估价不需要也不可能作到精确，而且也无需反映市场价格。更tricky的一点是，如果你觉得地税估价过高或过低而向市政府申诉时，你只能以邻近的、最好是同一街区的同类房地产的估价为依据。因此，政府的评估价格通常有很大的可塑性，特别是在不同社区之间。

在卡尔加里的市政房地产估算中，市政府就很好地利用了这种“可塑性”，具体表现在市郊新区的房地产估算价格明显高于市场价格，而内城老区的房地产估算价格则明显低于市场价格。下面的表格列举了几个随机的例证，内城区的政府估价平均偏低20%左右，而郊区的政府估价平均偏高10%左右。如果不看内城区偏低20%，那么郊区偏高10%应该是问题不大的。但这个数据要是放在2013年或以前的几个年份，应该会在20%左右。因为在2013年房产税盈余五百多万，市政府无处可花（后来因为爆发水灾，刚好解决了这个难题）的背景下，大幅度调低了2014年的房地产估价，尽管房地产市场价格在过去的一年里持续上升。

表 ： 政府估价的区域偏差

注：成交价数据来源于卡尔加里房地产协会，政府估价数据来自于卡尔加里市政府。

这种举措所释放的信息就是，如果你选择在郊区居住，你要承受相对较高的房产税。反之，如果你选择居住在老城区，你承受的房产税会相对较低。大温地区的地税估价存在这种倾向吗？

当然，无论是哪个市政府都不可能明确地传递这种信息，而需要有一个说法将这种实践合理化，这个合理化的说法就是以“聪明增长（Smart Growth）”为目标的土地利用控制。

今天这篇文章就当是个引子，以后我们会讲到，这种土地利用控制是房价上涨的根源之一。

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