加国头条 i4cc.ca ｜好消息！3月份房屋销售较2月份的低迷有所反弹

加拿大房地产协会(CREA)周一公布的统计数据显示，受飓风袭击的加拿大2月份房屋销售大幅下滑，3月份全国房屋销售小幅上升。不过，总体而言，住房活动仍大大低于历史标准。

全国房屋销售增长0.9%，基准价格上涨0.8%。尽管这比2月份非常糟糕的表现有所改善，但由于购房者正艰难应对更严格的抵押贷款规定和地方政府(尤其是不列颠哥伦比亚省)为放缓房地产市场而采取的行动，房屋销售和价格均较上年同期下降。

在销售较上月增长的市场和销售下降的市场数量之间，甚至出现了分裂。在加拿大较大的城市中，维多利亚、大多伦多地区(GTA)、奥克维尔-米尔顿和渥太华的活动有所改善，而大温哥华、埃德蒙顿、里吉纳、萨斯卡顿、伦敦和圣托马斯、萨德伯里和魁北克市的活动有所下降。

同比下降4.6%，为2013年以来的最低水平。3月份成屋销售也比10年平均水平低了近12%(见下图)。值得注意的是，不列颠哥伦比亚省的房屋销售而艾伯塔省和萨斯喀彻温省的失业率则比10年来的平均水平低了20%。在温哥华、卡尔加里和埃德蒙顿，经济衰退的程度正在加深。这三个市场在3月份都出现了进一步的销售和价格下滑。温哥华的供需状况是自2008-09年经济衰退以来最疲软的。相比之下，魁北克和新布伦瑞克的活跃度远高于平均水平。

多伦多市场小幅上扬，但上月1.8%的销售增幅仅扭转了2月份9.0%的跌幅。多伦多新挂牌量连续第六个月下滑，可能是一个制约因素。

渥太华市场反弹，蒙特利尔市场持平。这两个市场，连同哈利法克斯，仍然是加拿大供求状况最紧张的市场。那里的基准价格继续以稳定的利率走高。

CREA总裁贾森•斯蒂芬(Jason Stephen)表示:“近期联邦预算中宣布的旨在帮助首次购房者的政策措施还需要一段时间才能生效。”“与此同时，许多潜在购房者在抵押贷款压力测试中仍处于次要地位，这在不同程度上取决于他们打算在哪里买房。”

CREA首席经济学家格雷戈里•克伦普(Gregory Klump)表示:“3月份的结果表明，本地市场趋势基本上处于停滞状态。”"尽管抵押贷款压力测试增加了房屋融资的难度，但好消息是，就业持续增长仍将支撑房屋需求，最终应转化为更强劲的房屋销售活动，等待家庭负债减少，"他补充道。

新挂牌房屋

3月份新挂牌的房屋数量增长2.1%。在温尼伯、里贾纳、维多利亚和温哥华岛的其他地方，三分之二的本地市场新增供应增加。相比之下，GTA、渥太华和哈利法克斯-达特茅斯大学(Halifax-Dartmouth)的新挂牌数量则有所下降。

由于新挂牌房屋的增长超过了销售，全国新挂牌房屋的销售比从2月份的54.9%降至54.2%。自2018年初以来，这一衡量市场平衡的指标基本上保持在53.5%的长期平均水平附近。

根据新挂牌房屋与长期平均水平的比较，2019年3月，三分之二的中国本土市场处于平衡的市场区域。

截至2019年3月底，全国共有5.6个月的库存，与2月份的数据相符，是过去三年半来该指标的最高水平之一。不过，该指数仅略高于5.3个月的长期平均水平。

房地产市场的平衡因地区而异。草原省、纽芬兰和拉布拉多省的库存月数远远高于长期平均水平;因此，那里的购房者有充足的房源可供选择。相比之下，安大略和沿海省份的这一指标仍远低于长期平均水平。

房价

综合MLS®房屋价格指数(MLS®HPI)在2019年3月同比下降0.5%。上一次出现类似幅度的同比下降是在2009年9月。

在该指数追踪的基准房地产类别中，公寓是2019年3月房价同比上涨的唯一类别(上涨1.1%)，而联排别墅/排屋价格较2018年3月几乎没有变化(下跌0.2%)。相比之下，一层和两层的单户住宅价格同比分别下降了1.8%和0.8%。

在MLS®HPI跟踪的18个房地产市场中，趋势继续存在很大差异。不列颠哥伦比亚省的结果仍然喜忧参半，大温哥华(-7.7%)和弗雷泽谷(-3.9%)的房价同比下降。奥卡那根山谷的房价也比去年同期略低(-0.8%)。相比之下，维多利亚和温哥华岛的房价分别上涨了1%和6.4%。

在该指数追踪的大黄金马蹄住宅市场中，MLS®HPI基准住宅价格较上年同期上涨，分别位于盖尔夫(Guelph)(+6.6%)、尼亚加拉地区(+6.0%)、汉密尔顿-伯灵顿(Hamilton-Burlington)(+3.7%)、GTA(+2.6%)和奥克维尔-米尔顿(Oakville-Milton)(+2.3%)。相比之下，巴里和该地区的房价则低于去年同期的水平(-6.1%)。

纵观北美大草原，供应相对于销售仍处于历史高位，房价仍低于上年同期水平。卡尔加里的基准价格下跌4.9%，埃德蒙顿下跌4.4%，里贾纳下跌4.6%，萨斯卡顿下跌2.7%。在供需变得更加平衡之前，这些城市的房价环境可能仍将保持疲弱。

渥太华房价同比上涨7.6%(联排别墅/排屋价格上涨10.4%)，大蒙特利尔地区上涨6.3%(公寓价格上涨8.1%)，大蒙顿地区上涨2.1%(公寓价格上涨12.9%)。(下表)。

底线:

在至关重要的3月春季伊始，楼市活动并未出现大幅反弹，这明显表明抵押贷款压力测试、加拿大BC省的市场降温措施、阿尔伯塔省的经济不确定性以及承受能力吃紧等因素继续对购房者需求构成重大制约。毕竟，恶劣天气对2月份销量的影响可能是有限的。这意味着春季可能不会给今年带来太多好处。未来几个月，近期抵押贷款利率下滑应会缓解部分购房者的压力测试，我们将看到首次购房者是否决定暂缓他们的计划，直到有关联邦政府首次购房者激励措施的更多细节公布。

越来越明显的是，温哥华针对外国买家、空置房屋和高端房产征收的税收，已经让温哥华的豪华住宅市场摇摇欲坠。西温哥华是加拿大最富裕的地区之一，其房价较2016年的峰值下跌了17%。经济放缓的范围正在扩大:3月份的房屋销售是金融危机以来最疲软的，基准价格较去年6月的创纪录水平下跌了8.5%。彭博新闻社今天发表了以下报道:

他说:“(在温哥华)购买和拥有昂贵的住房都变得更加昂贵，特别是对非居民投资者和外国人来说。为了了解市政府、省政府和联邦政府措施的影响，让我们以该省最具价值的房产为例:温哥华Lululemon Athletica Inc.创始人威尔逊(Chip Wilson)价值7,312万加元(合5,500万美元)的房子。一名外国购房者如果在一年的大部分时间里都将房产空置，最终将支付高达2,080万加元的税款如下:

购买税:

20%的外国买家税:在销售价格的基础上再加1460万加元的附加费

最高房价的房产转让税率攀升至5%:370万加元

所有权税:

按评估价值1%征收的市政空置税:每年731万2千加元

省级投机和空置税，占评估价值的2%:146万加元/年

省豪华住宅税又称附加学校税，税率为评估价值的0.2%至0.4%:每年278,480加元

额外的政府举措:

联邦政府收紧抵押贷款的规定加大了获得更大抵押贷款的难度，也加大了外国买家借贷的难度

拟议中的立法将使温哥华的匿名业主在公共登记处面临阻碍逃税、欺诈和洗钱的风险。”

因此，亚洲投资——温哥华房地产市场几十年来的中坚力量——大幅下降并不令人意外。“在2016年中国政府限制资本外流之后，中国投资者正在全球范围内撤退。在温哥华，去年亚洲投资的降幅更大，部分原因是政府推出了一系列新税种，包括房产投机和财富税。该省还提出了一项法案，揭露隐藏的土地所有者——包括住宅和商业业主——如果不披露，可能会被处以10万加元的罚款，或房产评估价值的15%，两者以较大金额为准。这显然已经吓跑了一些投资者。彭博新闻社报道，如下图所示，至少有部分中国资金正从温哥华市场转移到多伦多。

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注：本文为Dominion Lending Centres 首席经济学家Sherry Cooper观点，凡盛资本翻译整理。

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