深圳房价奇迹

从 2005 年到 2015 年，十年时间深圳房价增长十倍以上，堪称“世界奇迹”。从 2015 年开始，深圳新房均价从 2 万直奔 5 万，2016 年 5 月全市新房平均价格 55871 元每平方米，同比增长 96% 。这一年，深圳被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市，房价收入比高达 38.36 。

▲数据来源：国际货币基金组织

与首尔和台北的对比更加说明问题：从人均 GDP 来看，深圳与韩国和台湾差不多，但深圳的房价为首尔的 2 倍，比台北高 63% 。

▲深圳、韩国和台湾三地人均 GDP 和新房价格对比

数据来源：深圳统计局、韩国国家统计局、台湾统计部门

深圳过去房价并非如此之高

从 1980 年代初开始，深圳率先打破计划经济下的福利分房旧体制，政府发挥住房保障主导作用之路，实现住房货币化、商品化、市场化，满足了不同水平的住房要求。1990 年前后深圳推出的“双轨三类多价制”的住房制度，基本上解决了不同群体对住房的基本需求。

虽然深圳率先实行土地使用权拍卖和住房商品化，但长期内土地价格没有暴涨，2000 年前，原特区内商品房 4000 元/平方米，2004 年前后，市中心区商品房价格 6000 元/平方米。

从 2000 年开始，深圳的住房制度改革逐步发生了方向性逆转，2005 年后深圳房价进入高速增长轨道，仅用十年左右的时间，深圳已经成为全球房价最贵的城市。

▲1998-2017 年深圳商品住宅二级市场平均交易价格（单位：元/平方米）

数据来源：深圳统计年鉴

2017 年后深圳房地产价格形成“冻结”格局，并非是市场供求关系发生了重大变化，而是以特殊的行政手段强制干预的结果。政府可对新建商品房进行价格管制，但对二手房交易市场价格，政府无法用同样的价格审批方式对卖房者加以控制，造成了“二手房”价格远远高于“一手新房”价格这一违背市场规律价格倒挂的奇特现象出现。以 2018 年 7 月深圳南山区推出的第三期新建商品房为例，商品房市场价格应该在 132000 元每平方米，比政府管制价格高出 50% 。

高房价的根本原因

通常地，深圳有关部门和社会方面，会简单地归纳为以下四个原因：

一是简单认为房地产价格是由于房地产市场秩序不规范，使得一些买房投机者推波助澜；二是深圳房价高是房地产开发商的追求暴利和贪婪造成的；三是深圳房价高是因为深圳人口增长太快，地域面积小，土地供应不足造成的；四是深圳高房价是国家宽松的货币政策和银行资金对房地产的过度贷款造成的。

以上说法都是欠妥、片面的，没有抓到问题的本质。深圳十多年来房价猛涨，其根本的、主要的原因，是影响房地产发展一系列深层的制度设计和缺陷造成的，这种制度中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度。

首先，深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由以社会保障为主转为以商品化为主是深圳房价十年快速增长的根本原因。

深圳在 1980 年率先在全国启动住房制度改革，借鉴新加坡、香港对中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障为主导，兼顾住房市场化的“双轨三类多价”的住房制度改革方案，并提出 2000 年实现深圳每户一套住房的目标。

2000 年前后，基本完成了深圳住宅货币化、商品化体制的转变，“双轨三类多价”的住房制度已基本建立，2004 年以前商品房价大体保持在 5000-6000 元每平方米之间。

以 1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，国家作出了以住房商品化为主导的住房制度改革决定，把房地产作为主导产业培育发展，取消了政府和所有单位的福利房的建设和分配。

受国家住房制度改革影响，2003 年 6 月出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》，以住房商品化为主导的单轨深圳市住房建设和供应体系建立，取消了福利商品房、微利商品房的建设和分配，深圳住房建设分配体制转向全部由房地产商提供的单轨、单类、单价市场商品房建设和供应体系。

住房制度如此调整后，扩大了市场对商品房需求，且房地产开发企业成为唯一的合法的住房建设者，住房供应量的减少，刺激了深圳房价的步步攀升。

其次，土地财政制度的逐步形成，使政府成为深圳高房价的主要推手。2016 年深圳房地产收入在地方财政收入中的比例接近三分之一。深圳通过卖地最高一年可增加近千亿元的地方财政收入。在政府对自身利益的追逐下，政府成为了推动房地产产业发展和商品房价格暴涨的最大推手。

政府在推动房地产发展和推高商品房价格的主要途径有五个方面：一是采取多种方式抬高地价，增加卖地收入；二是加大市场商品房供应的面积和比例；三是加大城市更新、旧村改造的规模和力度；四是对房地产开发和居民购房提供大量的资金支撑；五是基本停止或消极对待保障性住房的建设。

再次，政府垄断的土地制度是政府推动房地产价格暴涨的基本手段。

在深圳经济特区发展过程中，先后于 1992 年和 2003 年在特区内 326 平方公里范围内和特区外 1700 平方公里的范围内，实行了两次农村城市化的重要改革，将原居民纳入城市管理的同时，对原集体和农民所有的几百平方公里的土地，以经济补偿和特殊政策的方式实行统一征收，转为国有土地。从此政府高度垄断了土地资源，成为土地使用权的唯一出让者。

由于政府未能提供中低收入家庭的保障性住房，随着深圳城市人口剧增，城市廉租房市场需求空间巨大，受经济利益驱动，原居民和集体股份合作公司在未经政府批准的条件下，兴建了数量达几十万栋，面积达几亿平方米的法外建筑。这些建筑在对深圳的城市建设、管理带来一系列问题的同时，客观上也代替政府承担了为中低收入群体提供廉价出租房的特殊功能，为深圳经济发展和中低收入群体生活居住作出了重要贡献。

正因为深圳违法建筑的特殊环境、特殊功能，使得主要由几十万特区原居民和集体组织形成的特殊利益群体，与政府进行了长期博弈。十多年来，一方面深圳各级政府每年大力拆除违章建筑；另一方面，新的违法建筑大量出现，成为深圳城市建设和管理过程中独特的现象。

高房价双刃剑

畸高的房价将会对深圳产生严重的负面影响，这些负面影响表现在多个方面。

一是高房价造成绝大多数工薪阶层买不起房，成为压在绝大多数深圳人头顶上一座大山。2016 年上半年深圳房价收入比为 38 倍，位居全国第一，远远高于通常被认为 5-7 倍的国际通用标准和水平。不少人已经因住房问题而远离深圳，去内地二、三线城市寻找生存和发展机会。

二是高房价带来的高租金，拉动了深圳的消费品和服务价格的全面提高，降低了中低收入居民的实际生活水平。房租作为城市居民消费的基础价格，这些年来，随着地产价格飞涨，带动了商业服务业、餐饮业、文化娱乐业等价格的快速全面上涨，对中低收入居民的实际生活带来很大影响和压力。

三是恶化了经商环境，对深圳制造业、物流业产生了巨大的挤出效应，使深圳的产业面临空心化的风险。

自从 2007 年以来，因经商环境的变化深圳出现两次制造业大规模外迁的情况。

第一次是 2007 年前后，随着国家劳动合同法的出台和最低工资标准的提高，劳动力成本上升，一些劳动密集的低端制造业开始外迁。第二次是 2015 年前后深圳高端制造业发生大规模的外迁。主要原因不是劳动力成本快速增长，而是 2015-2016 年深圳的土地、房地产价格暴涨。

据有关部门调查，2014 到 2016 年深圳工业厂房平均租金上涨近 40% 。特别需要指出的是，这次大规模外迁的企业相当多的是先进制造业中的大中型骨干，比如华为、中兴、比亚迪、大疆、富士康等知名高科技企业的制造基地都已经搬迁到深圳周围地区，数据称 2016 年已有 1.5 万家制造业企业迁出深圳。

▲2016 年华为终端转移至东莞松山湖，该基地投资 100 亿元（报告附图）

四是高房价使青年人终身成为房奴，使青年人失去了奋斗的希望，降低了深圳对各种人才的吸引力。几百万青年劳务工除了部分住在企业提供的职工宿舍外，相当部分住在条件更差的城中村原居民提供的廉价出租屋。他们没有深圳户籍，无法享受到深圳市任何住房保障政策。

▲深圳城中村内的农民出租房（报告附图）

五是高房价挤占了市民的正常合理的消费，降低了中产阶层和中低收入家庭的实际生活水平。

六是房地产快速发展和房价的畸高，绑架了银行体系，增加了金融系统性风险，为深圳长期可持续发展埋下了隐患。

七是高房价大幅度提高了市民的个人负债率和住房信贷杠杆率，增加了家庭的金融风险。

八是高房价降低了深圳对国内外人才的吸引力，对继续保持深圳的活力、创新力产生了负面影响。

九是深圳畸高的房价加大了社会的收入差距，成为不同群体财富悬殊的重要因素，对深圳的共同富裕、和谐社会的建设带来深刻的影响。

十是高房价助长了城市违章建筑规模的扩大。

▲福田中心区岗厦村，村民自建的 6-7 层楼房达到近千栋（报告附图）

房改现曙光

近年来，中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，对全国住房制度改革方向的调整起了定基调作用。2018 年 7 月 27 日，深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下称《意见》），这是深圳住房制度改革的一个标志性事件，对未来深圳房价的调整影响深远。亮点包括以下几个方面：

• 把住房制度的重点从以市场为主导，调整为以保障性为主导。《意见》中明确表示“把民生属性摆在更重要的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向”，与 2003 年房改相比，可说是深圳住房制度改革方向上的归位。

• 从调控需求向扩大供给转变。自从 2003 年以来，深圳几乎把所有市民都赶入住房商品化、市场化、社会化的大潮，长期形成供小于求的市场格局，导致房价一路飞涨。市政府在调控房价上，基本上是抑制需求，治标不治本。《意见》出台，改变了住房供需关系的调控方向，提出以住房供给侧改革为主线，充分发挥政府、企业、社会等各类主体的积极性，多主体供应、多种渠道建设。

• 提出住房保障方式由单一售房向租售并举的方向转变。过去促进买房是保障性住房制度的目的，采取“以卖为主”或“只卖不租”，但该方式存在重大缺陷，比如，受政府财力限制，“只卖不租”难以满足社会对保障房不断增长的需求，同时，由于保障性住房与商品房价格的巨大差别，交易后，保障对象仍能获取巨大溢价，形成社会分配不公。《意见》将保障方式调整为“租购并举”，对不同类型的保障住房采取租售结合的保障方式，尤其是对户籍中低收入居民提供公共租赁房，采取了“只租不售”的保障方式，符合现代住房制度改革的方向。

• 提出了保障房建设的庞大的规划目标和分阶段计划及比例。《意见》提出了 2018-2035 年的 17 年期间，将分三批次建设筹集不少于 100 万套各类保障住房，使保障住房的套数占整个社会住房总量 170 万套的 

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