*现热卖楼花Mobilio

楼花就是我们国内所说的期房，也就是尚未完工的房地产物业，加拿大开发商会提供，户型的渲染图，以及我们的户型图给购房者，这时也正是房子本身价值最低的时间，被认为是最佳投资时机。因为一般楼花的建房时间多为3-5年，这样我们只是付一少部分的押金或者首付金就可以拿到我们的房产合约。我们来比较一下楼花与现房的区别：首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%的首付。

其次是房价，一般楼花与该地区最新现房售价基本相当，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

作为房地产类的投资产品，楼花同时具有房地产和投资两种特性，它的交割期长，通常会有2-4年，这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆，如果判断正确，投资楼花可以带来巨大的利润。

房地产投资是所有投资类别中风险最小的，但也并非毫无风险，作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况，量身定做适合您的投资方案。

购买楼花的流程

1.研究户型图，选最喜欢的户型和楼层范围。

2.有条件实地考察或GOOGLE上了解CONDO位置和地理环境。

3.找寻专业、负责的地产经纪帮您填写购房意向书 Worksheet预留理想户型，不需要定金(只需要您提供一些客户基本信息和：驾照或别的证件，住址，Email地址，电话和职业，SIN#等），这一步最关键，受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。

4.开发商通知签购买合同，一定要带上您的身份证件和银行支票本因为一般会交5000加元定金放在律师的信托账户。如果您在海外，可签一个委托协议（POA），委托您的家人，朋友或经纪代您签合同,有的开发商会要求购买者必须到现场。

5.买家在签订购房合同时还应注意：

       a. 核对您的名字
       b. 楼层和单元是否正确
       c. 押金数目和缴钱时间
       d. 有无车位和储藏室
       e. 可否转让，转让条件
       f. 开发税是否规定有上限

6. 签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同，甚至找律师阅读合同，本人建议一定要到银行做预贷款审批。

7. 10天冷静期内您可以随时反悔，终止合同。

8. 一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件，建议越早做越好，因为合同一旦生效具有法律效力。

买家还要注意在楼花购买后会有Occupancy Closing和FinalClosing，这是两个不同概念，在这两个closing之间会有段被称为interimoccupancy的时间，这段时间也会有入住成本发生：包括这段时间未付房款部分产生的利息，应支付的地税，预计的公共区域管理费等，律师会帮助计算清楚。

楼花的不可忽视的费用

购买楼花一些不可忽视的费用：楼花的交割有两个Closing date，一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的FinalClosing。购买楼花的费用也包括了以下几项：

1. 律师费 (Legal Fee)：

因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。FinalClosing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。

2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：

每种的安装费分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商会在FinalClosing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

3. 入住费（Occupancy Fee）：

当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。这就是OccupancyClosing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模，所买单位的楼层，以及政府的办事效率。举例而言，30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月，而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。

在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。所以从Occupancy Closing开始，就得想办法将投资房租出去，不能空置。

4. 楼花转让费（Assignment Fee）：

如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋，这称为转让楼花合同Assignment。这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商要收取转让费。

5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：

这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有2到4年，在几年以后产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，一定要切记询问开发商，湖泊是让你的经纪去帮你联系开发商，看看是否可以Cap Levy.

6. 支票跳票费（Admin fee）：

在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况，银行会收取手续费，少则也要数十元。

7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）：

有些开发商卖房子请律师来完成交易，却要买家来付律师费。

多伦多的优势

多伦多作为加拿大第一大城市和加拿大文化、经济的心脏，人们在提到多伦多时总会想到其市中心高楼林立的商业区和发达的金融业。

去年有机构根据全世界20个高科技城市的生活指数，创业成本还有城市发展，做了一个最理想高科技创业地点排行榜，多伦多居然名列世界第三！

排名前三的分别是柏林，奥斯丁和多伦多，美国硅谷位列第四。

放眼多伦多市中心，在政府的大力支持下，Google、Amazon，Uber，ebay，滴滴打车等全球知名大公司引领下，更多的高科技就业岗位应运而生。凭借研究和创新领域的优势，吸引了更多高科技人才在多伦多开创自己未来，多伦多一定会成为尖端技术缔造者最适合居住的城市。

与此同时，多伦多具备教育资源优势。举个例子，在学术及研究方面，多伦多大学一直处于领先位置。包括发现胰岛素及干细胞，发明电子起搏器、多点触控技术、电子显微镜、复制T细胞、飞行员衣，以及发现首个经核证的黑洞。多伦多大学每年发表的科研论文数量在北美仅次于哈佛大学，引用数量位居世界前五。

世界排名领先的大学、学院将培养出更多适应未来科技的人才，移民政策的便利，也将吸引世界各地精英来多伦多实现梦想，在这座尖端科技的城市里，开拓更多具有创新和创意的事业。

而且多伦多移民众多，居民的49%为来自世界各地的移民，约有40多万华人居于此地。多元化元素城市构造，多彩的国际美食、包罗万象的街头文化、热情洋溢的加勒比海狂欢节、众星云集的多伦多国际电影节、名扬千里的英语戏剧文化、惊险刺激的赛车节，绚丽的夜生活。

结语-投资助力城市升级

在中国城市里面有一线二线的概念，最早都是从房地产领域流出的，本来只是好事者作为评价城市房价梯度的标志，在后来才逐渐成为城市综合竞争力的体现。抛开形形色色的评比，一个城市究竟地位如何，最起码有以下几个判断标准：

一是经济竞争力如何，包括GDP、资金总量等一系列指标；

二是有没有相当强的区域辐射力；

三是有没有一定的优势性主导产业，这些产业在区域甚至全国都有举足轻重的地位；

四是有无一个强大的城市群作为依托，城市群为其发展壮大提供了广阔的腹地。

以此标准来看，就会明白，多伦多，绝对是加拿大的超一线城市和首屈一指的国际化大都市，而且纵观世界城市的评选榜单我们不难发现，级别越高的城市，也是投资者纷纷投身的投资热地。伦敦、纽约自不必说，世界之巅的地位奠定了其无限的投资向心力。

世界城市排名第13的多伦多，无论在经济人文，还是科技教育，都有着傲人成绩。但与众不同的是，多伦多的发展空间还非常大！尤其是高科技公司总部的加入，以及相关工作的大量提供！这样的变化也一直带动着多伦多市中心的房价。市中心房价的飞速上扬，已经成为了最好的证明。投资人的涌入，更是助力了多伦多城市发展和投资环境的不断成熟与完善。

文章来源：加拿大房产投资。