加国头条 i4cc.ca ｜ 2019年主要国际城市评级：多伦多

多伦多是加拿大地区人口最多、经济最发达的地区。当地是加拿大经济、金融、文化等领域的核心地带。当地的房产市场规模自然也是加拿大首屈一指的。这里同时也被认为是世界上文化最多元的城市之一。多伦多市区拥有大约200万人口，他们之中一半来自世界各地。整个包括附近卫星城的大多伦多都会区有600万人口。加拿大20%的GDP来自这个地区。高度集中的经济活动让多伦多地区拥有加拿大最密集的工作机会。这也成为多伦多吸引大量国际和国内移民的重要因素。

宜居评级：★★★★☆

经济学人宜居城市排名：第7 名

美世生活质量调查排名：第16名

气候：四季分明　

多伦多位于北美东部大平原地区。尽管纬度并不算太高，但往北一马平川的大平原没有任何足以抵挡来自北极寒流的崇山峻岭。这让当地的气候略偏寒冷，冬夏温差较大。1 月平均气温为零下5 摄氏度，7 月平均气温22 摄氏度。冬季北部寒流侵袭的时候，气温经常会降至零下10摄氏度以下。当地的年平均降雨量约为785 毫米。整体来说，多伦多的气候与中国东北较为相似。

空气质量：较好　

多伦多所在的安大略省南部是加拿大最主要的工业中心之一。多伦多市区的整体空气质量尚在合理范围。PM2.5数值一般不会超过50，空气较为清洁。

交通：较拥堵　

多伦多居民平均通勤距离22公里，平均通勤时间43 分钟，49%的居民选择私家车通勤，13%的居民选择公共交通，14%的居民步行上下班。多伦多的城市交通在整个北美大城市里算是及格的水平。尽管上下班时间段仍然会出现拥堵，但整体来说，纵横南北东西的数条高速公路和城市公共交通还可以负担上百万人的上下班通勤。

治安：良好　

当地治安在加拿大各大城市中属中上游水平。尽管作为大城市终归会有不少犯罪案件，但相对人口来说，犯罪率排名算是加拿大较低的。

华裔社群：发达　

多伦多华裔人口在70万上下，占当地总人口数的12%左右。这里的华裔社区历史超过100年，华裔人口激增主要是在20世纪下半叶。当地的华裔人群在社会上有很大影响力。中餐、中国超市的数量也基本上遍布整个大多伦多地区。尤其是多伦多东北的列治文山、万锦、士嘉堡等地已经形成非常密集的华人聚居社区。多伦多作为一个以多元文化著称的城市，超过50%的人口不是加拿大土生土长，所以对移民和外来人口非常包容。

教育：优秀　

多伦多地区的教育水平很高，高等学府包括多伦多大学、约克大学等。安省作为加拿大经济的支柱省份，对于下一代一直很舍得花钱，中小学教学质量高出加拿大平均水平很多。

成本评级：★★

房价水平：较高　

在最近几年的房价大幅攀升之后，多伦多市区目前的平均房价已经达到每平方米7 500 美元左右。这个价格超过了美国大部分一线城市。虽然还比不上纽约、旧金山、伦敦、香港等世界上最贵的房地产市场，但按照多伦多当地的工资水平，负担房价对于本地人来说已经有些吃力。这也是多伦多在很多城市宜居水平调查中排名下降的原因之一。

交易成本：高　

当地买房除了房款之外，交易时一次性验屋费500 加元、房屋转让税在0.5% ～ 2.5% 之间（按照房价高低税率不同）。在多伦多购买房地产，除了房价之外还需要额外缴纳1% ～ 3%的附加费用。新房买家需要缴纳13% 的消费税，而二手房买家则不用负担这部分开支。另外，自2017 年开始，海外买家在多伦多购买房地产需要缴纳房价15% 的附加税。安省为了控制当地房价，出台了许多限制海外买家的政策，所以当地的购房交易成本很高。

持有成本：较低　

多伦多地税大约为0.5%。拥有当地房产的固定开销比国境南边的美国东部低很多。如果房产是公寓或者其他共管类建筑，管理费的价格大约是每年2 000 到5 000加元不等。房产的豪华程度越高，建筑年头越早，管理费的价格也越高。

贷款成本：较高　

加拿大贷款利率近年来大幅增加，但仍然低于美国和世界上大部分国家。目前多伦多当地20年贷款固定利率在3.7%左右。贷款的上限约为年收入的5倍，但加拿大政府最近进一步收紧了贷款市场，能否取得贷款需要看收入能否负担月供。

短线评级：★★

2018价格年率增长：2.6%　

海外买家的因素在2018年年初之后忽然从多伦多等宜居城市中迷失，这让很多市场分析人士感到有些意外。实际上，即使在2017年安省政府重手打压房地产市场的时候，我们仍然看到很多海外买家积极的投资活动。从时间线上看，多伦多房价在20173月达到峰值，随后5月政府出台十多项政策打压房价，房价指数随后一路下滑，2017年下半年达到短期低谷，到2018年初开始有回升迹象，但之后的形势后继乏力，基本趋于走平。

2019增长预期：2% ～ 7%　

如果不考虑海外买家的因素，多伦多当地的房屋可负担水平目前维持在一个比较高的程度上。销售量、销售周期两个重要指向性指标目前处于从2017年末低谷回升的状态，这些都是相对乐观的迹象。市场目前的调整可能会持续一段时间。但眼下最重要的问题是，房价相对多伦多当地居民收入已经较为昂贵，这让很多首次购房者难以进场。

短期影响因素：缺乏动能　

加拿大最近几年的经济表现并不算太好。原油价格的持续低迷一直打击着加拿大最重要的能源产业。而另一方面与美国在贸易协定上的纠葛又导致农产品等其他行业受挫。对于多伦多的居民来说，能够在短期内获得大幅工资增长的机会不多。由于政府对房地产市场和贷款市场的紧缩政策，海外买家和首次购房者也很难在短期内大量进场。尽管市场本身的价格下行风险不大，但短期内再次大涨也同样存在困难。

出租投资：尚可　

多伦多房价本身相比美国大城市要便宜许多。考虑到加币汇率以及当地低廉的地税，在多伦多以房养贷、以房养房的方式可以实现。不过最近两年租金涨幅未能跟上房价上涨，多伦多的平均售租比为23.25，由于地税相对较少，租金应付地税和管理费开销绰绰有余。

稳定评级：★★★★☆

政治局势：稳定

市场发展：规范化

自然灾害：少

城市规模：大

支撑因素一：加拿大最大都会区中心　

尽管加拿大拥有将近一千万平方公里的土地，是世界国土面积第二大的国家。但加拿大的主要人口和经济基本都聚集在安大略省东南部相对狭小的五大湖地区。而多伦多正是这个地区的核心城市。作为加拿大最大的都会区，大多伦多地区的GDP占到全加拿大20%，比加拿大魁北克省、阿尔伯塔省和BC省等省份占的比重都要大。当地以外贸、物流、银行业为主体，配合制造业和服务业的综合型经济模式创造了大量就业机会。过去近百年中，不管国际形势如何改变，多伦多经济都保持了相当的稳定性。这对于当地房产起到很大的支撑作用。

支撑因素二：人口基数　

多伦多是加拿大人口最多的都会区。当地经济和工作机会吸引大量加拿大年轻人前往定居。加拿大是一个移民国家，大量海外移民也愿意将多伦多作为他们登陆加拿大的第一站。因为在这里，他们找到工作并开始适应加拿大生活的成功率更高。多伦多本身也是一个多元文化的大熔炉，当地加拿大人、亚洲人、欧洲人、拉丁美洲人和非洲人能够比较融洽地生活在一片土地上，这也提高了多伦多成为移民首选的概率。未来数十年内，我们认为人口本身的自然增长以及多伦多吸引移民的能力将继续保证当地房产市场不缺需求来源。

支撑因素三：生活环境　

多伦多一直是世界宜居城市排行榜的常客。当地相对寒冷的气候对于一些来自温暖地区的移民来说可能较难接受。但整体来说，多伦多的气候环境在世界发达国家中是比较靠前的。加拿大北部大片森林提升了当地空气质量。而加拿大本身的移民政策，则使多伦多成为相对美国东北部大城市更加适合移民的目的地。这些因素能够帮助多伦多在吸引海外资产上更加具有竞争力。