加国头条 i4cc.ca ｜大多伦多地产大数据分析

大多伦多地区房地产市场风云始于2017年4月20号的安省公平住房计划/Fair housing Plan，俗称“420”主要内容按照政府冠冕堂皇的说法是要提高非居民购房成本，保证大多伦多金马蹄地区居民在公平的情况下购房，先把非居民视为炒房，征收15%的炒房税，达到一定条件自证不是炒房的情况下，多收的15%炒房税可以退回。2017年7月份央行宣布加息0.25%，进一步打击了买房积极性。2017年10月金融监管当局OSFI不顾各方反对，决定从2018年1月1日起执行更高压力测试版本的B20以期降低房贷金额。省政府+央行+联邦政府，在6个月之内做出的这些举措对大多伦多地区房产市场带来了哪些影响，未来的趋势会是怎样的呢？在420一周年之际让我们一起看看过去一年的数据。

与大温哥华在2016年8月推出非居民15%买房税相比，由于大多伦多在2017年420推出非居民炒房税之后连续又遭受了两次打击，两个地区虽然都是对非居民征收相同的15%额外税收，但大多伦多的房地产市场所受的心理打击更大，持续时间更长。大温新政之后5个月市场就从平衡市场转回了卖方市场，而大多地区新政一年后依然信心不足，平衡市场还会继续持续一段时间。最近朋友圈里洋溢着节日气氛，谣传各家银行推出有利于地产市场的新政策。可以负责任地说，截至2018年3月末，没有任何银行推出新的有利于非居民和新移民买房的新贷款政策，所有房贷金融机构都在严格和认真地执行B20。在加拿大没有收入的人所期望的各项特殊政策不是被砍掉就是被收紧，有收入并报税才是获取贷款的轻松渠道，其他路径都越来越难。申请房贷的捷径请在朋友圈搜素《房贷申请途中的杀手排行榜》一文。

从加拿大两个最大城市所实施的非居民歧视政策来看，似乎房价上涨的始作俑者是非居民，从政策调控结果来看也可以自证预言。戏剧性的情况是，联邦政府认为非居民在房地产市场上的危害性远远高于坊间传言，于是花了50万加元委托加拿大统计局认真核查非居民的危害。在2017年12月，这份报告面世后所有人都低调处理了，真实情况是：非居民买房比例低得可以忽略不计，大温哥华地区非居民拥有房产的比例4.8%，大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%；两个城市的非居民较偏好购买公寓，公寓楼占比7.9%和7.2%，非居民拥有独立屋的比例只有3.2%和2.1%。这个比例的房产拥有率怎么可能为房价上涨负责呢？像小布什总统一样，先把萨达姆政府推翻了再说，能不能找到大规模杀伤性武器并不重要。加拿大的经济是架旧飞机，但驾驶员却是个新手，乘客需要自己fasten your belt。

大多伦多地区的房地产市场是被人为折腾成这样的，还是真的有泡沫，即使没有人为调控也会出现动荡呢？安省的失业率从2009年的10%降到了现在的5.9%，甚至比2007年次贷危机之前的失业率7%还低。虽然有很多55-70岁临近退休或退而不休的婴儿潮老人家们只做一些临时工，拉低了失业率，但安省总体就业情况还是强于2007年之前。统计数字显示净流入安省的net inter province来自其他省的人口在2015年之前都是负数，2016年至今其他省流入安省的净人口为正数且逐年升高，有力地说明了安省的就业状况强于其他省份。多伦多是加拿大最大城市，也是国际化的城市，因此在吸收有就业能力的新移民和希望来加拿大学习的海外学子方面有独特的魅力，2015年以来大多伦多人口增长超过了全国平均水平。由于居住成本不断提高，从大多伦多流向省内其他郊区小城市net intra-province 的净人口也在增加。总的来说，人口在增加，就业状况在好转，房地产市场的基本面比以往10年都好，房地产市场低迷是人为干预的结果。

420执行一年以来，大多伦多地产市场有哪些风云突变呢？重灾区很容易找到：约克郡的二手独立屋。外国买家税公布之后，立刻引起了恐慌，有些房主像遇到股灾抛售股票一样抛售自己的房子，二手房房源系统MLS上的待售楼盘陡然增加，4-9月这股不理智刚刚平息，金融监管当局10月份又公布了新压力测试政策B20，恐慌情绪再次蔓延，待售房产数量又一次陡然升高。独立屋是各类房产类型中最贵的，约克郡的独立屋价格紧随多伦多市连续上涨了8年，幅度也仅次于多伦多市。约克郡的人口密度没有多伦多大，总的收入也低于多伦多市，从负担能力上看，约克郡房价过去几年的持续上涨缺乏人口和收入的支撑，独立屋价格需要更长时间才能走出低谷。

完全蔑视420，加息，B20的房产类型是大多地区的公寓，尤其是多伦多市区的公寓。不仅二手公寓价格稳中有升，新楼花的价格更是一路飘升，即使如此，新楼花的库存还降到了历史低点。公寓成了首次置业者，投资者，非居民的首选房产类型。只要是商品，全世界都一样，买家和买家竞争，价格就会涨；卖家和卖家竞争，价格就会跌。大多地区的公寓在三座大山面前终于表现出了适合居住，可负担，流动性强的本色，买家和买家正在竞争。2010年到2017年市场低估了公寓的价值，现在是价值回归的时候。我个人看法是，2018-2020年，买家观望高房价的独立屋时，公寓楼的价格还会继续涨，直到买房资金流入高端房产，主要原因是居住的刚性需求以及安省的租金管控政策。

曼昆编撰的经济学教材中，有一个章节专门论述公共政策与效果背道而驰的情况，里面举了两个例子：1.提高最低工资，会造成失业的增加和通胀，无法起到帮助低收入家庭的作用；2.限制一个城市的租金上涨，是仅次于向这个城市直接扔炸弹的破坏作用，不仅帮不到低收入家庭，反而会使这个城市的房产加速变得破旧。安省的决策者不是不知道正在教科书指出的错误道路上狂奔，但为了选票已经豁出去了。租金连续5年上涨，累积升幅16.4%，2017年由于买房意愿降低，再加上控制租金政策，租客增加的同时房东遴选租客的条件变得更加严苛了，因此加快了租金上涨的速度。用于民用出租的公寓有两种，一种是商业楼宇，整栋楼专做出租用，通常是企业所有，目前的空置率为1.1%；另一种是地产投资者私人所有的用于出租的民用公寓单元，散落在不同的公寓楼里，条件相对较好，这类房产的空置率已经低至0.7%，主要原因是地产投资者太少，金马蹄地区714万人口中，只有12万人持有一套以上房产，仅占人口比例的1.68%。商家已经看到了出租房的巨大潜力，在建的专做投资用的公寓单元从2016年1月的5000套已大幅增加的2018年1月的7000套。地产投资者还需要加加油。

去年4月以来的震荡，说明政策的影响是非常大的。那么央行加息到底有多大影响呢？很多人挖空心思想找到答案，非常可惜，利率每升高X%房价就跌Y%的想法没有任何数据支撑，想法不成立。不服，就去看看公寓的房价就知道了。随着债券收益率的提高，房贷利率确实提高了，但并没有改变房地产市场的供求关系。可供应的土地，新房供应量，以及人口增速才是最根本的影响，决定着房地产的趋势。政策是人为制定的，对消费者的心理有影响，会造成市场波动，但波动改变不了趋势。大多地区房地产市场依然脆弱，主要表现在累积房价升幅较大，已超出了购买力，但新房的供应缓慢，没有出现overbuilding 情况，供求关系依然平衡。

今年6月23和24号，与尼亚加拉商会联合为红雨读者准备了一个为期两天的财商论坛，我会邀请大多地区的地产，保险，个人资产管理，税务等领域的权威人士为大家做精彩分享。我要分享的题目是《PHRESE投资法的步骤与细节》（大多地区房地产投资，买入/Purchase,持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell的投资策略）。收费活动，地点在尼亚加拉地区，有兴趣的朋友可以通过微信报名，我的个人微信是henry-bmo。