10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。

报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这条也获得了与会人员热烈的掌声，成为今天“刷屏”的报告内容之一。

这会对房地产市场产生这样的影响呢？业内人士认为，报告中“租”的位置提到“购”之前，体现了发展租赁市场的紧迫性。而在房地产调控层面，后续依然会有加码的可能。

事实上，自2016年底以来，围绕着上述要求，中央及各地方政府已经出台了多项房地产调控政策。

从“购租并举”到“租购并举”，避免楼市大起大落

在本次大会前，北京、广州等多地，已经在深化住房制度改革，建立“购租并举”住房制度。

例如，北京市住建委今年10月16日发布的关于共有产权政策解读中提到，北京的住房保障制度在向“购租并举、租购同权；先租后售、梯度消费”运作模式全面推进。

早在去年底的中央经济工作会议上，明确了2017年中国楼市发展方向，明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

今年7月，住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门，联合下发《通知》，推进“购租并举”，加快发展住房租赁市场。

住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人介绍，《通知》旨在准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

相较于此前“购租并举”的提法，易居研究院智库中心研究总监严跃进注意到，此次报告中，把“租”和“购”的位置做了调整，从以前的“购租并举”变成“租购并举”。严跃进表示，这体现了租赁市场发展的紧迫性。

为了推进租赁市场发展，住建部房地产司有关负责人曾在7月的《通知》发布后介绍，地方可以新组建相关国有企业，像广东省由财政和国企平台联合出资，组建成立住房租赁平台，在广东省几个地方推进住房租赁工作。

住建部同时还同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

对于报告中重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，严跃进认为，此类表述基本吻合了最近几年住房制度改革和实践要求。严跃进认为，后续房地产相关的政策，将会紧紧围绕着该定位。

严跃进还表示，报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，就是住房制度的内容。

“希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。”严跃进这样理解“多主体供给”。

中原地产首席分析师张大伟也认为“房住不炒、租购并举”将成为房地产长效机制主要内容。

张大伟称，对于房地产调控来说，“租购并举”是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

业内统计：年内房地产调控政策已经接近180次

中原地产张大伟表示，自2017年以来，年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。

仅北京一地，自去年“9.30”以来的一年时间，发布了约50次调控，楼上成交量跌约38.9%。

在历史上最密集的调控政策潮下，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。

比如三亚等城市，不动产登记证后5年才可以上市，这就使得新房叠加两年左右的拿房本时间，杜绝了炒房的可能性。

北京市住建委也在近日表示，今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。

9月20日以来，全国就有多个城市发布升级版调控政策，西安、重庆、南昌、南宁、武汉、桂林等城市提及了一定程度的限售。将全国限售城市扩大到了50个。

统计局9月18日公布的8月份数据显示：一二线城市总体降温明显，而非调控的三四线城市，市场的供求情况良好，整体活跃性强。

张大伟认为，统计局公布的8月份房价数据非常明显的体现了为什么这些城市要调控。除了武汉的新建住宅价格有“假摔嫌疑”外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在这些城市中。

张大伟认为，从城市上看，房价上涨居前的城市都会继续调控。整体看，调控对购房者的心理影响逐渐出现。

以北京为例，在密集的调控下，特别是“3.17新政”以来，北京地区部分房价回落到去年年底的价位，房价比高位时每平方米回落了一万元左右。

据伟业我爱我家集团市场研究院最新数据显示， 2017年8月份，北京全市二手住宅共网签7712套，环比上月增加7.7%，整体规模基本持平，但较2016年同期下滑70%。

长效机制加速落地，房地产将回归平稳

张大伟表示，楼市调控政策持续加码，大会预期房地产长效机制将加速落地。

全国已经有超过30省市发布了租赁政策，有利于市场平稳发展，但市场上租赁和销售等行为都存在着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。

“租售并举、共有产权等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”张大伟认为，核心是“房住不炒”，房地产回归平稳。

张大伟表示，限售事实上是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3—5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。

张大伟认为，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。

从政策预期看，下一步应该加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳定预期。

北京市在大会前，宣布今后五年将完成25万套共有产权住房供地，可以视为建立房地产长效机制的一个信号。北京市住建委表示，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。

而广州也不甘落后，其于10月17日，由广东省住房与城乡建设厅厅长张少康透露，拟加快推进建设政府住房租赁交易服务平台。

预计10月底，广州市将率先正式上线试运行政府住房租赁交易服务平台，深圳、佛山等城市的平台也在抓紧推进。

在租房市场上，巨头阿里也在本月入局，支付宝宣布，要为近5亿支付宝用户开通租房服务。

对于房地产未来的走势，张大伟认为，目前全国大部分热点城市已经加码调控，后续依然会有加码的可能性。

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