房租大幅上涨，长租公寓运营商被炮轰，罪魁祸首是他们吗？

调控大棒下，房价冰封，没有想到的是房租上涨却在这个盛夏刺痛人们的神经。

“躲过了高房价，躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”，这些刺眼的标题确实足够让人焦虑。

居大不易，多家研究机构的数据表明，一线城市房租均在7月出现了上涨，其中北京最为突出。我爱我家集团研究院统计显示，2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上，7月份，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。

月均房租近5000元意味着什么？要知道，一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头。根据“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”的数据，即使清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000出头。按此计算，在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。

图片来源：2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜

令人意外的是，因为网友在论坛上的一张帖子，长租公寓运营商们被认为是助涨房租的推手，遭遇重大的舆论危机。不仅惊动北京多个管理部门，人民日报也发表评论，表示应严控不良中介恶意“炒租”，然而长租公寓运营商们也觉得委屈。

长租公寓被炮轰抬高租金

北京住建委出手约谈企业

最近，在水木社区上，一个房东发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，自如、蛋壳两家住房租赁公司询问后，相互争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。

发帖的房东表示，一家公司的中介当时说，不管另一家出多少，都多加300元。据华夏时报的报道，发帖的房东陈先生表示，自己年轻时候也是租房，觉得年轻人很不容易，所以想把这件事情曝光出来。

该帖子的回复中，不少网友分享了相同的经历。

网名叫做解答的网友，在8月3日回复道：

我家周围，正常7500到7800一个月，中介现在9500×11个月大规模收。

网名叫做Leonardo的网友，在8月2日回复道：

2年前我就发现是这个套路，去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k，开始自己谈可能都愿意出5k左右，结果中介直接给8k租3年，他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子，客厅做了隔断当3居分租，整租9.5k。

论坛上的帖子经过媒体报道后，迅速成为网络热点，长租公寓运营商也被打上“恶意竞争、抬租抢房”、“吸干年轻人的血”的标签。

8月17日晚间，北京市住建委发布消息，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。管理部门要求住房租赁企业：

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

同时，管理部门对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。

人民日报8月17日晚间在微博发表评论表示：

房租起起落落，若契合市场逻辑，并无不可。但无良中介兴风作浪，恶意哄抬，不仅扰乱租赁秩序，加重租客生活成本，更影响城市宜居度，伤害城市形象。严防“炒租”，对相关行为一经查实，即从严处罚、联合惩戒。依法监管，还租赁市场以健康。

然而，长租公寓运营商也感到委屈。

据21世纪经济报道，蛋壳方面表示，“此帖中所述事件，我们经过内部调查，发现并没有这个业主和房源，是虚假信息，属于典型的造谣中伤，扰乱市场行为。我们也没有和友商进行价格战，更不存在恶性竞争。目前，我们正在开展调查取证和公证，并会坚决诉诸法律手段，以保护自身合法权益。”

自如则在8月17日发表官方回应表示，事件为不实传闻，无从考证，从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。

“风口”上的长租公寓

抢房源扩大市场份额

然而，从业内人士看来，长租公寓抢房确实是房租上涨的一个重要因素。

中原地产首席分析师张大伟就表示，“很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。”

8月17日，我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中对媒体表示，当资本大量进入长租公寓以后确实推动了房租上涨。胡景晖直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房，导致售房成本直接上升，严重违背市场规律。

这两年长租公寓在资本的加持下确实走到“风口”之上。

数据显示，2017年全国租房市场总规模已达到约1.4万亿元。而华菁证券的一份研报数据显示，有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2％。当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中，已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商。

和其他站在“风口”上的产业一样，要想赚钱就得先烧钱。对于长租公寓运营商来说，疯狂融资，疯狂抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权，似乎是一个走得通的盈利模式。

张大伟认为，资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少是新增供应量，长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。

据贝壳研究院统计，截至2018年6月，自如已进驻9大城市，管理房源量达到60万间。另一个品牌公寓“相寓”官网上也显示，其业务已覆盖14座城市，管理房屋达28万套、60万间。

自如回应称，“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发，也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，只有收出房价格合理，甚至保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。”

人多粥少

北京面临巨大租赁缺口

显然仅用“资本抢房”并不能完全解释目前房租大涨的情况。

比起长租公寓对租房市场的影响，专家表示，供不应求是房租被推高的重要原因。

贝壳研究院近日发布的数据显示，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾，其实不仅是北京，中国主要一线城市都存在类似的供给问题。

季节效应也是一个重要的因素。正值毕业季，租房的需求快速上升，容易带来租金上涨。另外，最近两年北京上海等大城市严查违法建筑，用于出租的房源减少，也被认为是一个重要的因素。

中信证券研报分析称，房租上涨的一个原因是，前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。对比房价和房租的涨幅，过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%，因此租金上升仍具有一定空间。

这也反映出我国房地产市场租金回报率长期偏低。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析，截至2017年底，中国一线城市平均租金回报率是1.5%，也就是说当房价不变，当租金不变的情况下，北上深购买房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本，但是类比于世界其他国家，即使是租金回报率最低的日本其最近回报率也在2.7%左右，接近中国的两倍，而像最高的澳大利亚租金回报率甚至接近了中国的三倍达到了4.4%。

江瀚表示，房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象，之前由于中国居民买房往往都是为了投资，而不是为了通过收租来实现长期的收益，所以中国房租较低的现象才会长期存在，如今国家已经逐步明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”，从而将房租作为自己重要的收益来源。

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