作者：杨一星，城市调研专家。

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这个一线城市也坐不住了！

今年广州领涨，本已出尽了风头，没想到还要在年底出个政策，继续抢个头条。

12月16日，广州发布了将在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个辖区，实行差别化入户政策。向社会征询意见，具体内容为：

拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位（单证），或拥有国内普通高校全日制大专学历，或全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员；

年龄在28周岁以下；

申报时须在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社会保险满12个月

也就是说，只要你是28岁以下，哪怕是大专或技师，都可以申请广州这个区的户口。

值得注意的是，广州主城区白云、黄埔、番禺竟然也开始松动了，张开怀抱欢迎新广州人买房置业。

广州为什么会放松主城区的人才落户？一方面是真正为了抢人，把年轻人留下来；另一方面也是为楼市造势，制造年轻购买力。

广州主城区放开落户只是个开始，除了北上，其他同样有抢人和楼市承压需求的城市，势必也会跟进效仿，特别是强二线城市。

毕竟现在楼市的日子太难熬了。

主城区限购松动，这绝对是千载难逢的入场机会。

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郊区、主城区见真章的时候到了！

2020年，我们能看到一个很明显的趋势：一二线的优质板块还在保持缓涨，而之前靠着炒概念而暴力拉升的郊区板块，基本都开始逐渐沉寂，甚至下跌。

有产业支撑的深圳南山，领头上涨并彻底点燃了整个西部；虹吸了整个广州热钱的天河，靠着网红标杆盘的抬升，今年基本涨了30%；频繁诞生新房万人摇号的杭州，钱江新城二手房的价格也非常坚挺。

而郑州郊区多个项目打折、上分销、投广告、争回款；南昌的郊区二手房连跌4个月，挂盘量还在飙升，二手房相当不好卖。

郊区新房难涨、二手房流动性差，这两点在未来楼市中将会越来越明显。

回顾楼市这5年来的疯狂，最根本的推力是中国房地产的主体在下沉。

过往5年，规模化扩张的千亿房企，奉行高周转，从一二线城市下沉到三四线城市拿地。

过往5年，外来千亿房企和本土房企，打着生态、产业、旅居等概念在各大新区蒙眼狂奔，盖了一大片房子。

过往5年，被限购限贷锁死的购房者，迎着房价轮动，从主城区买到概念郊区板块。

就这样，天量的热钱填满了一个又一个网红概念板块。

城市的东南西北都有各种各样的概念：CBD、高新区、经开区、科技城，还有省政府加持、市政府加持、副中心......以概念定义区域，唯恐不能多挂几个炫目的名头。

5年过去了，每年夜幕降临，稀稀拉拉的亮灯率，没有多少人居住，只有住宅，没有配套，谈何安居乐业？

在火爆行情下，概念有没有落地，显得不那么重要。

而现在随着行情逐渐稳定，投资客集中的郊区，被撕开包装，露出真面目：地广人稀、产业薄弱、房价虚高、供给过量，又没有足够的价值支撑。

前几年热炒的郊区，空置率高，商业也起不来，没有形成良好的居住氛围，在二手房市场上就是有价无市。

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回归

目前的楼市无论是热度还是成交，为什么都在回归主城区、回归配套？

1.主城区和郊区房价扁平化，价差不合理

从房价上来说，主城区和郊区价差小，现在还去追高概念郊区，很容易高位站岗。

在这一轮限价中，每个城市的限价逻辑是，主城区限价严格，郊区限价非常松。

杭州主城区钱江世纪城有江景溢价、有周围的科技类企业、有2022年杭州亚运会网红板块的概念，限价47500元/㎡，而距离主城区20公里之远的萧山科技城，配套不足、交通不便，竟然限价35000元/㎡。

主城区板块被限制，郊区板块被抬升，所以主城区和郊区之间的价格是趋于扁平化的，基本没什么价差。

深圳之前暴涨的概念区：厂房农民房集聚的沙井，鸿荣源禧园、博林君瑞挂盘价76000元/㎡、华盛西荟城挂盘价74000元/㎡。

距离主城区45公里之外的光明科学城光明大第，复式88㎡四房，挂盘价86000元/㎡、89000元/㎡，龙光玖龙台83000元/㎡。

概念郊区板块的房价虚高，非常严重。

广州目前处于行情上升期，郊区新房限价更加宽松，南沙灵山岛越秀二期平层3.8-3.9万，复式40000-44000元/㎡。7月还只是刚刚30000元/㎡，有点价格透支的感觉。

郊区房价疯狂攀升，完全靠热钱推高。

在未来的横盘期，是有风险的。

很容易就成了买了就降价的深坑，开发商新房打折回款、二手房大量抛盘.......

2.主城区有更好的产业和配套支撑

从产业上来说，现在全国各大概念郊区最大的问题就是——空有住宅，产业导入太慢。

从产业本身的购买力来说，科技＞金融＞制造业，在这一轮轰轰烈烈的城市化运动中，二线城市的建设区域空前膨胀，可是建起来的写字楼却无企业入住。

例如合肥，合肥的政务区是市政府所在地，滨湖新区是省政府所在地。

政务区是靠着老城区发展起来的，现在才是小有规模，就要辐射滨湖新区，这真是太为难了。

在滨湖新区调研时，我进了好几栋写字楼，都是空置严重，楼道的灯都懒得开，要谈产业成熟，更是遥遥无期。

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结语

真正的城市建设不是空炒概念，不是纯靠热钱推动，需要真真实实的价值兑现。

凡事，过犹不及。

这一刻，不管是什么城市，最重要的买房逻辑就是不要追高概念郊区，而要回归主城、回归配套、回归居住。

有更多资源的加持的主城区，逐渐跑赢大势，才有流动性，更能跨越未来漫长的横盘期。

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